Da mesma forma que as prestações o mutuário sofre ainda com a
forma de atualização do saldo devedor. Os contratos firmados pelos mutuários
e pelos agentes financeiros, geralmente, contêm cláusula que estabelece
que o saldo devedor será atualizado com base no coeficiente de
atualização das contas da Caderneta de Poupança.
Mas, não se deve esquecer que a expressão "atualizar"
corresponde a corrigir monetariamente, restabelecer o poder de compra do
valor do mútuo, que, aliás, não se coaduna com a utilização dos parâmetros
do coeficiente da caderneta de poupança (TR).
Também a Lei 4.380/64, já dispunha que o reajustamento deveria
refletir a variação do poder aquisitivo da moeda.
Art. 5º. § 1º. O reajustamento será baseado em índice geral de
preços mensalmente apurado ou adotado pelo Conselho Nacional de Economia
que reflita adequadamente as variações no poder aquisitivo da moeda
nacional.
§ 2º. O reajustamento contratual será efetuado... (VETADO) ... na
mesma proporção da variação do índice referido no parágrafo
anterior:
O desatendimento deste princípio, promovendo os reajustamentos de
prestações e saldo devedor com base na TR (caderneta de poupança) e não
com base em índice que reflita a verdadeira desvalorização da moeda, óbvio,
resulta em reajustes diferentes, notadamente mais onerosos para os mutuários.
Também altera substancialmente o saldo devedor o fato dos agentes
financeiros desobedecerem o disposto no art. 6º, alínea c, da mesma Lei
4.380/64:
Art. 6º. O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos
contratos de venda, cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que
satisfaçam às seguintes condições:
c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago, seja
amortizado em prestações mensais sucessivas, de igual valor, antes do
reajustamento, que incluam amortização e juros;
Ora, em primeiro lugar deve ser efetuado o abatimento, no valor
originariamente contratado, da parcela de amortização de cada uma das
prestações do financiamento, para só então definir o saldo devedor e a
partir daí corrigi-lo.
Mas, ao contrário, antes do pagamento das prestações, os agentes
financeiros vêm processando a atualização financeira do saldo devedor
para só depois proceder a amortização da prestação paga, promovendo
um efetivo descasamento entre o valor amortizado e os juros, resultando, a
final, que aquela prestação destinada ao pagamento de amortização e
juros não cubra sequer o valor dos juros, gerando, logo em seguida, um
crescimento do saldo devedor, ou seja uma amortização negativa.
A soma os fatores de oneração do mútuo, da forma em que é
praticado pelos agentes financeiros, de um lado com a atualização do
valor do saldo devedor e prestações com base na TR, (caderneta de poupança),
e por outro primeiro atualizando o saldo devedor para depois deduzir a
prestação paga, resulta na manutenção de uma dívida crescente, em
extraordinária desproporção com o valor do imóvel e com o valor real
do compromisso assumido para quitação em longo prazo, absolutamente
irreal e impagável.
É induvidoso que esta fórmula e estes resultados não decorrem da atenta obediência aos princípios e função sociais que instituíram o sistema financeiro da habitação.