De forma autoritária e divorciada do princípio social que encarna
o Sistema Financeiro de Habitação, desde a sua fundação, e
sistematicamente, sem observar a interpretação legal e contratual
manifestada dia-a-dia pela jurisprudência pacífica, os agentes
financeiros vêm se furtando a obedecer o comando maior do Plano de
Equivalência Salarial, para impor aos mutuários um reajuste de prestação
com base nos índices aplicados à Caderneta de Poupança ou por índices
aleatórios, fora da realidade dos reajustes salariais da categoria dos
respectivos mutuários.
É que com o advento da Lei n.º 8.177, de 1º de março de 1991,
que revogou as disposições do art. 6º da Lei 7.738/89, o princípio da
equivalência salarial passou a ser desrespeitado ante a disposição de
que as prestações, os saldos devedores, as obrigações assumidas pelo
FCVS e as Letras Hipotecárias que viessem a ser emitidas por entidades
integrantes do SFH, deveriam ser atualizadas, a partir de fevereiro de
1991, pela taxa aplicável à remuneração básica dos Depósitos de
Poupança (art. 18, §§ 1º e 4º), ou seja, pela Taxa Referencial
"TR", criada pelo art. 1º da citada lei, além de
descaracterizar o instituto da equivalência salarial (arts. 23 e 24).
Lei 8177/91 - Art.23 - A partir de fevereiro de 1991, as prestações mensais
nos contratos de financiamento firmados no âmbito do SFH, vinculados ao
Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional - PES / CP, serão
reajustadas em função da data base para a respectiva revisão salarial,
mediante aplicação:
0I- do índice derivado da taxa de remuneração básica aplicável
aos depósitos de poupança livre no período, observado que:
nos contratos firmados ate 24 de novembro de 1986, o índice a ser
utilizado correspondera aquele aplicável as contas de poupança com data
de aniversario no dia 1º de cada mês.
nos contratos firmados a partir de 25 de
novembro de 1986, o índice a ser utilizado correspondera aquele aplicável
as contas de deposito de poupança com data de aniversario no dia da
assinatura dos respectivos contratos;
II - do índice correspondente ao percentual relativo ao ganho real
de salário.
§ 1º - no casa de contratos enquadrados na modalidade plena do PES
/CP, far-se-a, a partir do mês de fevereiro de 1991, o reajuste mensal
das respectivas prestações, observado o disposto nas alíneas a e b do
item I deste artigo.
§ 2º - do percentual de reajuste de que trata o caput deste artigo
será deduzido o percentual de reajuste a que se refere o parágrafo
anterior.
§ 3º - e facultado ao agente financeiro aplicar, em substituição
aos percentuais previstos no caput e parágrafo 1º deste artigo, o índice
de aumento salarial da categoria profissional, quando conhecido.
Lei 8177/91 - Art. 24 - Aos mutuários com contratos vinculados ao ( PES /CP ), firmados
a qualquer tempo, e assegurado que, na aplicação de qualquer reajuste, a
participação da prestação mensal na renda atual ano excedera a relação
prestação / renda verificada na data da assinatura do contrato de
financiamento ou da opção pelo PES, desde que efetuem a devida comprovação
perante o agente financeiro, podendo ser solicitada essa revisão a
qualquer tempo.
§ 1º - Respeitada a relação de que trata este artigo, o valor de
cada prestação mensal devera corresponder, no mínimo, ao valor da
parcela mensal de juros, calculado a taxa convencionada no contrato.
§ 2º - Não se aplica o disposto neste artigo as hipóteses de
redução de renda por mudança de emprego ou por alteração na composição
da renda familiar em decorrência da exclusão de um ou mais
co-adquirentes, assegurado ao mutuário, nesses casos, o direito a
renegociação da divida junto ao agente financeiro, visando a
restabelecer o comprometimento inicial da renda.
§ 3º - Sempre que, em virtude da aplicação do PES /CP, a prestação
for reajustada em percentagem inferior aquela referida no artigo 23 desta
Lei, a diferença será incorporada em futuros reajustes de prestações,
até o limite de que trata o caput deste artigo.
Mas este abuso foi de imediato suprimido pelo Supremo Tribunal
Federal no julgamento da ADIn. N.º 493-0/DF, publicada em 04 de setembro
de 1992, condenando o uso da TR como índice de reajuste das parcelas e do
saldo devedor da casa própria. Na verdade, o Supremo Tribunal Federal julgou
inconstitucional, dentre outros, o art. 18, "caput" e §§ 1º
e 4º, artigos e 23 e §§, 24 e §§ da Lei 8.177, de 1º de março de
1991.
ADIn 493-0 Mérito
Por MAIORIA de votos , o Tribunal CONHECEU da ação , integralmente
, vencido , em parte , o Ministro Carlos Velloso , que dela conhecia ,
apenas , no ponto em que impugna os artigos 023 e parágrafos , 024 e parágrafos
da Lei nº 8177 , de 1º/03/1991 , não , assim , quanto aos
artigos 018 , caput, parágrafos 001 º e 004 º , 020 , 021 e parágrafo
único . No mérito , POR MAIORIA de votos , o Tribunal julgou a ação
PROCEDENTE , in totum , declarando a inconstitucionalidade dos artigos
018, caput , parágrafos 001º e 004 º , 020 , 021 e parágrafo único ,
023 e parágrafos , 024 e parágrafos da Lei nº 8177, de 1º/03/1991 ,
vencidos , em parte , os Ministros Ilmar Galvao e Marco Aurelio, que a
julgavam procedente , também em parte , para declarar a
inconstitucionalidade, apenas , do parágrafo 003 º do art. 024 ; e ,
ainda , o Ministro Carlos Velloso , que a julgava parcialmente procedente
, para declarar inconstitucionais somente os artigos 023 e seus parágrafos,
024 e seus parágrafos . Votou o Presidente . - Plenário , 25.06.92 . -
Acórdão , DJ 04.09.92 .
Entretanto, ainda desconsiderando o espírito da norma que instituiu
o Sistema Financeiro da Habitação, os agentes financeiros fazem constar
do contrato de adesão, aos quais se submetem os mutuários, cláusulas
absolutamente divorciadas dos princípios legais, que permitem o reajuste
das prestações em valores superiores ao dos reajustes salariais das
categorias profissionais dos mutuários, ou por índices aleatórios.
No entanto, conforme prescreve o Código de Defesa do Consumidor
estas cláusulas são abusivas e exageradas, por conseqüência nulas de
pleno direito:
Lei 8.078 - art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas
contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - Estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis
com a boa-fé ou a equidade.
- Parágrafo primeiro - Presume-se exagerada, entre outros casos, a
vantagem que:
I - ofende os princípios fundamentais de um sistema jurídico a que
pertence;
II - restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes a
natureza do contrato, de tal modo a ameaçar seu objeto ou equilíbrio
contratual;
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor,
considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das
partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Ora, o resultado óbvio destas medidas injurídicas tomadas por
parte do órgão gerenciador do SFH, que também é agente financiador,
resume-se em um verdadeiro descompasso entre os salários dos mutuários,
que encontram-se achatados e sem qualquer indexador legal a socorrê-los,
e o valor da prestação e do saldo devedor da "casa própria",
reajustados e atualizados, respectivamente, em absurda sintonia com os índices
de lucratividade dos investidores.
O pior é que, na impossibilidade de destinar um crescente
percentual de suas receitas para pagamento das prestações do Sistema
Financeiro da Habitação, os mutuários acabarão tornando-se
inadimplentes, tendo seus nomes inseridos na lista de maus pagadores,
correndo o risco de sofrer os efeitos da execução e, ao final, se verem,
juntamente com o resto da família, despejados do imóvel de sua residência.
Não é necessário frisar que a execução resultará na perda total de toda a poupança duramente obtida pelos mutuários e destinada ao pagamento da entrada e despesas iniciais da compra do imóvel, resultará ainda na perda total da soma de todas as parcelas já pagas e, finalmente, na perda total de todas as benfeitorias realizadas no imóvel.