SFH. Reajustamentos e Saldos Devedores - Lei 8692-93 ( 29.07.93)
Define planos de reajustamento dos encargos mensais e dos saldos
devedores nos contratos de financiamentos habitacionais no âmbito do
Sistema Financeiro da Habitação e dá outras providências.
Art. 1º. É criado o Plano de Comprometimento da Renda - PCR, como
modalidade de reajustamento de contrato de financiamento habitacional, no
âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.
Art. 2º. Os contratos de financiamento habitacional celebrados em
conformidade com o Plano de Comprometimento da Renda estabelecerão
percentual de no máximo trinta por cento da renda bruta do mutuário
destinado ao pagamento dos encargos mensais.
Parágrafo único. Define-se como encargo mensal, para efeitos desta
Lei, o total pago, mensalmente, pelo beneficiário de financiamento
habitacional e compreendendo a parcela de amortização e juros, destinada
ao resgate do financiamento concedido, acrescida de seguros estipulados em
contrato.
Art. 3º. O percentual máximo referido no caput do art. 2º
corresponde à relação entre o valor do encargo mensal e a renda bruta
do mutuário no mês imediatamente anterior.
Parágrafo único. Durante todo o curso do financiamento será
admitido reajustar o valor do encargo mensal até o percentual máximo de
comprometimento da renda estabelecido no contrato, independentemente do
percentual verificado por ocasião da celebração do mesmo.
Art. 4º. O reajustamento dos encargos mensais nos contratos regidos
pelo Plano de Comprometimento da Renda terá por base o mesmo índice e a
mesma periodicidade de atualização do saldo devedor dos contratos, mas a
aplicação deste índice não poderá resultar em comprometimento de
renda em percentual superior ao máximo estabelecido no contrato.
§ 1º. Sempre que o valor do novo encargo resultar em
comprometimento da renda do mutuário em percentual superior ao
estabelecido em contrato, a instituição financiadora, a pedido do mutuário,
procederá à revisão do seu valor, para adequar a relação encargo
mensal/renda ao referido percentual máximo.
§ 2º. As diferenças apuradas nas revisões dos encargos mensais
serão atualizadas com base nos índices contratualmente definidos para
reajuste do saldo devedor e compensados nos encargos mensais subseqüentes.
§ 3º. Não se aplica o disposto no § 1º às situações em que o
comprometimento da renda em percentual superior ao máximo estabelecido no
contrato tenha-se verificado em razão da redução da renda ou por alteração
na composição da renda familiar, inclusive em decorrência da exclusão
de um ou mais coadquirentes.
§ 4º. Nas situações de que trata o parágrafo anterior, é
assegurado ao mutuário o direito de renegociar as condições de amortização,
buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo
estabelecido no contrato, mediante a dilação do prazo de liquidação do
financiamento, observado o prazo máximo estabelecido em contrato e demais
condições pactuadas.
§ 5º. Nos casos em que for verificada a insuficiência de amortização
aplica-se o estabelecido no art. 13 desta Lei.
Art. 5º. Durante todo o curso do contrato, a instituição credora
manterá demonstrativo da evolução do saldo devedor do financiamento,
discriminando o valor das quotas mensais de amortização, calculadas em
valor suficiente para a extinção da dívida no prazo contratado, bem
como as quotas mensais de amortização efetivamente pagas pelo mutuário.
Art. 6º. Os contratos celebrados após a data de publicação desta
Lei, em conformidade com o Plano de Equivalência Salarial-PES, serão
regidos pelo disposto nesta Lei.
Art. 7º. Não é permitido às instituições financiadoras
aplicarem quaisquer dispositivos de reajuste de encargos mensais do Plano
de Equivalência Salarial nos contratos regidos pelo Plano de
Comprometimento da Renda, vedada a alteração de Plano no curso do
financiamento, salvo por acordo entre as partes.
Art. 8º. No Plano de Equivalência Salarial o encargo mensal,
conforme definido do parágrafo único do art. 2º, desta Lei, acrescido
do Coeficiente de Equiparação Salarial - CES, será reajustado no mesmo
percentual e na mesma periodicidade dos aumentos salariais da categoria
profissional do mutuário, aplicável no mês subseqüente ao de competência
do aumento salarial.
§ 1º. Ocorrendo reajustes salariais diferenciados para uma mesma
categoria profissional, para efeito do disposto no caput deste artigo, a
instituição credora deverá utilizar o maior dos índices de reajustes
informados.
§ 2º. Na hipótese de a instituição credora não ser informada
dos índices de reajustes salariais aplicados à categoria profissional do
mutuário, utilizam-se reajustes em consonância com o mesmo índice e a
mesma periodicidade de atualização do saldo devedor dos contratos.
§ 3º. É vedada a aplicação de reajustes aos encargos mensais
inferiores aos índices de correção aplicadas à categoria profissional
do mutuário.
§ 4º. O reajuste do encargo mensal dos contratos de financiamentos
firmados no Plano de Equivalência Salarial com mutuários pertencentes à
categoria profissional sem data-base determinada ou que exerçam atividade
sem vínculo empregatício será efetuado com base no maior índice
definido pela Política Salarial para categorias com data-base no mês de
maio, ou, quando inexistente, pelo mesmo índice adotado para a correção
do saldo devedor.
Art. 9º. É facultado ao mutuário recorrer da aplicação do
disposto no artigo anterior, apresentando documentação comprobatória de
variação de rendimentos, para a efetiva correção dos reajustes,
devendo ser considerados como variação de rendimentos todos os aumentos
que, a qualquer título, impliquem elevação da renda bruta do
adquirente, decorrente do vínculo empregatício ou aposentadoria.
Art. 10. É autorizado o Poder Executivo a adotar política de subsídio
temporário, pessoal e intransferível, destinado a famílias de baixa
renda, cujo financiamento não ultrapasse o valor de 2.500 UPF (duas mil e
quinhentas Unidades Padrão de Financiamento) para imóvel cuja avaliação
não ultrapasse a 2.800 UPF (dual mil e oitocentas Unidades Padrão de
Financiamento), desde que existam recursos orçamentários específicos.
Art. 11. O percentual máximo de comprometimento de renda do mutuário
nos contratos regidos pelo Plano de Equivalência Salarial, correspondente
à relação entre o valor do encargo mensal e a renda bruta do mutuário
verificada no mês imediatamente anterior, não poderá ser superior a
trinta por cento.
§ 1º. Não se aplica o disposto no caput deste artigo às situações
em que o comprometimento de renda em percentual superior ao máximo
estabelecido no contrato tenha-se verificado em razão da redução da
renda ou por alteração na composição da renda familiar, inclusive em
decorrência da exclusão de um ou mais coadquirentes.
§ 2º. Nas situações de que trata o parágrafo anterior, é
assegurado ao mutuário o direito de renegociar as condições de amortização,
buscando adequar novo comprometimento de renda ao percentual máximo
estabelecido em contrato, mediante a dilação do prazo de liquidação do
financiamento, observado o prazo máximo estabelecido em contrato e demais
condições pactuadas.
Art. 12. Em todo o curso do financiamento contratado sob o Plano de
Equivalência Salarial, será admitido reajustar o valor do encargo mensal
até o percentual máximo de comprometimento de renda estabelecido no
contrato, independentemente do percentual verificado por ocasião da sua
assinatura.
Art. 13. Nos contratos regidos por esta Lei, a instituição credora
manterá demonstrativo da evolução do saldo devedor do financiamento,
discriminando o valor das quotas mensais de amortização, calculadas em
valor suficiente à extinção da dívida em prazo originalmente
contratado ou no novo prazo contratado, bem como as quotas mensais de
amortização efetivamente pagas pelo mutuário.
§ 1º. Eventuais diferenças entre o valor das quotas mensais de
amortização referidas no caput deste artigo serão apuradas a cada doze
meses, admitindo-se prazo menor para a primeira apuração, procedendo-se,
se necessário, ao recálculo dos encargos mensais, observados os
seguintes critérios e procedimentos:
a) verificada a insuficiência de amortização, o encargo mensal
será recalculado com base no saldo devedor atualizado, mantida a taxa de
juros e demais acessórios contratualmente estabelecidos e dilatando-se o
prazo, se necessário, para adequar o encargo mensal ao percentual máximo
estipulado no contrato, observado o prazo máximo aplicado ao contrato;
b) se após o recálculo a quota de amortização se mantiver em nível
inferior para a necessária extinção da dívida, a diferença entre o
montante necessário para a extinção da mesma e o montante efetivametne
pago pelo mutuário a partir do primeiro mês do último recálculo,
atualizada pelos mesmos índices aplicados ao saldo devedor e acrescida de
juros contratuais, será paga, escalonadamente, até o final do contrato,
alternativamente:1. por pagamento efetivado diretamente pelo mutuário;2.
por seguro especialmente contratado pelo mutuário para este fim; ou3. por
reservas constituídas pela contribuição voluntária de mutuários,
administradas pela instituição financiadora, e relativas às respectivas
operações de financiamento habitacional.
§ 2º. O prazo de doze meses referido no parágrafo anterior poderá,
no curso do contrato, ser alterado por acordo entre as partes.
Art. 14. Não será imputada qualquer penalidade ao mutuário que
paralisar o pagamento de encargos mensais desde que, tendo requerido à
instituição financiadora a revisão dos encargos mensais, com a necessária
juntada dos comprovantes das variações da renda, não tenha recebido
resposta formal após decorridos sessenta dias da data de protocolização
do requerimento.
Art. 15. Os saldos devedores dos financiamentos de que trata esta
Lei serão atualizados monetariamente na mesma periodicidade e pelos
mesmos índices utilizados para a atualização:
I - das contas vinculadas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
- FGTS, quando a operação for lastreada com recursos do referido Fundo;
e
II - dos depósitos em caderneta de poupança correspondentes ao dia
da assinatura do contrato, nos demais casos.
Art. 16. O inciso IV do art. 9º da Lei nº 8.036, de 11 de maio de
1990, passa a ter a seguinte redação:
" Art. 9º....................
I -.........
II - .......
III -......
IV - prazo máximo de trinta anos."
Art. 17. Nas operações regidas por esta Lei não se aplica a
contribuição para o Fundo de Assistência Habitacional - FUNDHAB.
Parágrafo único. A Caixa Econômica Federal fica desobrigada a
aportar recursos ao Fundo de Assistência Habitacional - FUNDHAB,
revogando-se, para este efeito, o disposto no art. 8º do Decreto-Lei nº
2.164, de 19 de setembro de 1984.
Art. 18. O percentual máximo referido nos arts. 2º e 11 poderá
ser escalonado, em função da renda do adquirente, pelo Conselho Curador
do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, nas operações lastreadas com
recursos deste Fundo.
Art. 19. O Ministério da Fazenda, através dos órgãos próprios,
fará, no prazo de cento e vinte dias, a revisão e atualização do cálculo
atuarial do valor dos prêmios do seguro habitacional.
Art. 20. Na transferência a terceiros de direitos e obrigações
decorrentes dos contratos de que trata esta Lei, será assegurada ao novo
mutuário a manutenção das condições de prazo, juros e plano de
reajustamento, aproveitando-lhes as prestações anteriormente pagas.
Art. 21. São dispensadas de registro, averbação ou arquivamento
no Registro de Imóveis e no Registro de Títulos e Documentos as alterações
contratuais decorrentes da aplicação desta Lei.
§ 1º. Por ocasião da comercialização, ficam dispensadas todas
as taxas de serviços cobradas pelas instituições financiadoras em
contratos de financiamento de até 2.800 UPF (duas mil e oitocentas
Unidades Padrão de Financiamento).
§ 2º. Para efeito de registro e averbação de contratos de
financiamentos para moradia, as taxas e emolumentos serão cobrados de
acordo com os seguintes critérios:
a) até um décimo por cento sobre o valor do financiamento, quando
os contratos forem celebrados no âmbito de programas custeados com
recursos do FGTS, compreendidos ou não no SFH;
b) até um por cento incidente sobre o valor do negócio jurídico,
incluindo as parcelas financiadas e não financiadas, nos demais contratos
pactuados no âmbito do SFH. (Redação dada ao parágrafo pela Medida
Provisória nº 1.520-14, de 06.11.97)
Nota: Assim dispunha o parágrafo alterado:
"§ 2º. Para efeito de registro de contratos de financiamento
cujo imóvel tenha sido avaliado em valor igual ou inferior a 2.800 UPF
(duas mil e oitocentas Unidades Padrão de Financiamento), as taxas
aplicadas não podem ultrapassar a 0,1% (um décimo por cento) do valor do
financiamento, acima desse valor não poderá ser superior a 1,0% (um por
cento)."
Art. 22. O Poder Executivo e o Conselho Curador do Fundo de Garantia
do Tempo de Serviço, regulamentarão a aplicação dos dispositivos desta
Lei, de acordo com as respectivas competências, no prazo máximo de
trinta dias a partir da data de sua publicação. Art. 23. É garantido ao
requerente de financiamento à habitação, no ato de assinatura do
contrato, cujo valor de financiamento não ultrapasse a 2.800 UPF (duas
mil e oitocentas Unidades Padrão de Financiamento), o direito de optar
entre os planos de financiamento regulados por esta Lei.
Art. 24. (VETADO)
Art. 25. Nos financiamentos concedidos aos adquirentes da casa própria,
celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a taxa efetiva
de juros será de, no máximo, doze por cento ao ano, observado o disposto
no parágrafo único do art. 2º.
§ 1º. (VETADO)
§ 2º. Compete ao Banco Central do Brasil estabelecer a taxa de
juros, até o limite estabelecido no caput deste artigo, em função da
renda do mutuário, no caso dos financiamentos realizados com recursos
oriundos de caderneta de poupança.
§ 3º. Compete ao Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço fixar a taxa de juros, até o limite estabelecido no caput deste
artigo, em função da renda do mutuário, para operações realizadas com
recursos deste Fundo.
Art. 26. O Poder Executivo dará ampla divulgação das características
de cada Plano e as diferenças existentes entre eles.
Art. 27. Não se aplicam os dispositivos desta Lei aos contratos em
vigor, assinados em data anterior à publicação desta Lei, salvo por
acordo entre as partes.
Art. 28. A critério dos proponentes, os financiamentos das unidades
habitacionais vinculadas a empreendimentos cujos contratos de empréstimo
para produção tenham sido firmados com os agentes financeiros do Sistema
Financeiro da Habitação até 24 de abril de 1993 poderão ser
contratados com os adquirentes finais nas condições vigentes
anteriormente à data de publicação desta Lei.
Parágrafo único. É assegurado aos promitentes compradores de
unidades habitacionais, cujas propostas de financiamento tenham sido
formalizadas junto aos agentes financeiros do Sistema Financeiro da Habitação
até 24 de abril de 1993, o direito de optar pela aplicação do disposto
no caput deste artigo.
Art. 29. As operações regidas por esta Lei não terão cobertura
do Fundo de Compensação das Variações Salariais - FCVS.
Art. 30. O Banco Central do Brasil deverá encaminhar,
trimestralmente, à Comissão de Finanças da Câmara dos Deputados, os
dados e informações relativos à captação de recursos em caderneta de
poupança e à aplicação desses recursos em operações habitacionais.
Parágrafo único. A Comissão de Finanças definirá o detalhamento
das informações a serem encaminhadas pelo Banco Central do Brasil, de
forma a permitir a verificação do cumprimento da obrigatoriedade de
aplicações dos recursos de caderneta de poupanças pelas instituições
financiadoras.
Art. 31. É o Poder Executivo autorizado a emitir títulos de longo
prazo, sob a forma de colocação direta, por valor não inferior ao par,
para pagamento das dívidas da União com a Caixa Econômica Federal,
constituídas até a publicação desta Lei.
Art. 32. Até a publicação da regulamentação prevista nesta Lei
será admitida a contratação de financiamentos habitacionais em
conformidade com a legislação vigente até 24 de abril de 1993.
Art. 33. Admitida a ressalva do art. 27 desta Lei, para os contratos
realizados a partir de sua publicação não se aplicam os dispositivos
legais vigentes que a contrariam, relativos à indexação dos saldos
devedores e reajustes de encargos dos financiamentos, especialmente
aqueles constantes da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, do
Decreto-Lei nº 19, de 30 de agosto de 1966, do Decreto-Lei nº 2.164, de
19 de setembro de 1984, da Lei nº 8.004, de 14 de março de 1990, e da
Lei nº 8.100, de 05 de dezembro de 1990.
Art. 34. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 35. Revogam-se as disposições em contrário.