No fechamento de qualquer negócio
imobiliário é comum que as partes assinem um contrato de promessa de
compra e venda, porque a venda definitiva somente ocorre quando da
lavratura da escritura pública.
Assim, o comprador deve ter o maior
cuidado ao elaborar ou aceitar os termos de um contrato de promessa de
compra e venda.
É sempre aconselhável que a parte legal
do negócio seja acompanhada por um profissional do direito de inteira
confiança do comprador ou de órgãos ligados à defesa do consumidor. É
que os contratos na sua maioria são complexos e podem conter cláusulas
danosas ao comprador.
É importante que conste do contrato
todas as responsabilidades e compromissos futuros de lado a lado, isto é:
tanto os compromissos do comprador quanto os compromissos do vendedor,
nada deve ficar somente na palavra.
Outro cuidado é não permitir que conste
do contrato ou da escritura somente uma parte do valor efetivamente pago
ou negociado. Na hipótese de haver qualquer problema futuro a
responsabilidade de devolução dos valores pagos pelo vendedor ao
comprador estará restrita ao limite que constar do contrato.
As despesas de legalização dos
documentos de propriedade, como escritura, registro e impostos, serão de
responsabilidade do comprador, salvo negociação em contrário.
São dados que deverão constar do
contrato:
- Os nomes, a nacionalidade, o estado
civil, a profissão, a identificação (n. identidade e CPF ou CGC) e o
endereço ou sede dos vendedores e compradores, sempre lembrando que,
quando casado, a mulher do vendedor também deverá assinar o contrato e a
escritura;
- Os dados primários e a localização
do imóvel, o número e data do registro, a descrição sumária, as
confrontações, as dimensões e características especiais do imóvel;
- O preço total, o valor do sinal ou
entrada, as condições de pagamento do saldo, se houver, a forma e local
do pagamento.
Na hipótese de serem cobrados juros e
correção monetária pelo saldo devedor também deverão constar as taxas
de juros e índice indexador que serão aplicadas sobre o saldo devedor e
sobre as prestações vencidas e não pagas.
Devem constar do documento, para segurança
do vendedor e do comprador, todas as eventuais restrições urbanísticas
da legislação local ou da convenção de condomínio, se houver.
O contrato deve ainda estabelecer a forma
de acertar as eventuais diferenças de metragens que possam ser
encontradas na metragem da área do imóvel ( para mais ou para menos).
Conforme estabelece a legislação
vigente as prestações em atraso podem acarretar multa de 02% (dois por
cento) sobre o valor da prestação em atraso e juros de mora de até 12%
(doze por cento) ao ano.
Na hipótese do vendedor recusar-se a receber as prestações em atraso ou pretender receber valor superior ao que dispõe a Lei, o comprador poderá procurar o cartório onde o imóvel estiver registrado e solicitar que o vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local. Ou então, se o preferir, poderá valer-se da Ação de Consignação em pagamento pela via judicial.