A Lei exige, para o exercício do direito de renovação da locação, que o imóvel seja destinado ao comércio, desde que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locação, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Os requisitos são muitos e difíceis de serem cumpridos. Porém, é uma possibilidade com a qual o Locatário terá de contar para obter a renovação compulsória do seu contrato locatício.
Cumpre observar que esse direito, se atendidas as condições estabelecidas, poderá perenizar-se, já que, renovado uma vez, as renovações seguintes serão mais simples, desde que não haja alteração na atividade do Locatário. É que a Lei estabelece ainda que o direito assegurado ao Locatário poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. Vale dizer: o Locatário passará a gozar do direito também de vender o seu fundo de comércio, mesmo sem autorização do Locador, e o comprador também gozará do mesmo direito de renovar a locação.
Essa disposição legal tem origem primeiro no Decreto 24.150/34 que, à época, regulava a locação comercial, chamada também "lei de luvas". Sua finalidade era proteger o investimento na propaganda, qualidade dos artigos e no esforço destinado a conquistar a clientela e manter ativo o fundo de comércio.
Por isso, a Lei exige o tempo de três anos ininterruptos no mesmo ramo da atividade comercial. É que, se não existir tal tempo, será de presumir-se que ainda não houve formação de clientela e, assim, não estaria justificado o direito à renovação.
Por
outro lado, há de ser lembrado que não basta a cessão do imóvel para
que o cessionário tenha direito à renovação, é imperativo que haja
continuidade na exploração do fundo de comércio.
Embora
a Lei tenha frisado que esses são direitos dos Locatários de imóveis
destinados ao comércio, a seguir estende os mesmos direitos, com as
mesmas exigências, a todos os Locatários pessoas jurídicas que atuem na
atividade industrial, ou mesmo sociedades civis, com fins lucrativos,
regularmente constituídas.
Na atividade comercial não importa se o Locatário é pessoa física ou jurídica. Contudo, para prevalecer esse direito também para as demais atividades, a Lei exige que a locação tenha sido celebrada com Locatário pessoa jurídica.
Assim, não será possível o exercício do direito de renovação compulsória por um advogado, engenheiro, médico ou dentista, como pessoa física, mesmo que atendidos os demais requisitos, posto que a faculdade da renovatória só foi estendida para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.