Lei
nº 8.245, de 18 de outubro de 1991
Dispõe
sobre as locações dos imóveis urbanos e procedimentos a elas
pertinentes.
Da
Locação em Geral
Art. 1º A locação
de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
Parágrafo único.
Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de
propriedade da União, dos Estados dos Municípios, de suas autarquias e
fundações públicas;
2. de vagas autônomas
de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços
destinados à publicidade;
4. em apart-hotéis,
hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam
serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a
funcionar;
b) O arrendamento
mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2º Havendo mais
de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se
o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os
ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários
ou sublocatários.
Art. 3º O contrato
de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia
conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único.
Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o
prazo excedente.
Art. 4º Durante o
prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador
reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo,
pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código
Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O
locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel
decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para
prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato,
e se notificar, por escrito, locador com prazo de, no mínimo, trinta dias
de antecedência.
Art. 5º Seja qual
for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver
o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O
disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência
de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6º O locatário
poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por
escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na
ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês
de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7º Nos casos de
extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo
usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta
dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do
nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver
consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A
denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da
extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto,
presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel
for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o
contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a
locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência
em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico
direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título
registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia
deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da
venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância
na manutenção da locação.
Art. 9º A locação
também poderá ser desfeita:
I - por mútuo
acordo;
II - em decorrência
da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência
da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV- para a realização
de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam
ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou,
podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10. Morrendo o
locador, a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o
locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários
e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;
II - nas locações
com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor
no negócio.
Art. 12. Em casos de
separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da
sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge
ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único.
Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada
por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de
trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das
garantias previstas nesta Lei.
Art. 13. A cessão da
locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou
parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se
presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar
formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que
notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses
deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar
formalmente a sua oposição.
Das
Sublocações
Art. 14. Aplicam-se
às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.
Art. 15. Rescindida
ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações,
assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o
sublocador.
Art. l6. O sublocatário
responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao
sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se
vencerem durante a lide.
Do
Aluguel
Art. 17. É livre a
convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e
a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único.
Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes
previstos na legislação específica.
Art. 18. É lícito
às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como
inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo
acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão
judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Art. 20. Salvo as hipóteses
do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o
pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21. O aluguel da
sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações
coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior
ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O
descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário . reduzir aluguel até
os limites nele estabelecidos.
Dos
Deveres do Locador e do Locatário
Art. 22. O locador é
obrigado a:
I - entregar ao locatário
o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir,
durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante
a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos
vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário,
caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de
sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao
locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a
quitação genérica;
VII - pagar as taxas
da administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os
impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo,
que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição
expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário,
quanto solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam
sendo exigidas;
X - pagar as despesas
extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único.
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não
se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,
especialmente:
a) obras de reforma
ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das
fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas;
c) obras destinadas a
repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações
trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em
data anterior ao início da locação;
e) instalação de
equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação,
de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração
e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de
fundo de reserva.
Art. 23. O locatário
é obrigado a:
I - pagar
pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o
sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando
outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel
para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e
com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se
fosse seu;
III - restituir o imóvel,
finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;
IV - levar
imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou
defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações
de terceiros;
V - realizar a
imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações,
provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a
forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por
escrito do locador;
VII - entregar
imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de
autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as
despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a
vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação
prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e
examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir
integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio
do seguro de fiança;
XII - pagar as
despesas ordinárias de condomínio.
§ lº Por despesas
ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração
respectiva, especialmente:
a) salários,
encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio;
b) consumo de água e
esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação
e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e
conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos,
mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e
conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à
prática de esportes e lazer;
f) manutenção e
conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos
nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo
devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do
fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário
fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior,
desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal,
podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício
constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da
mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas
referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24. Nos imóveis
utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou
sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a
construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
§ lº O levantamento
dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade
pública, da regularização do imóvel.
§ 2º Os locatários
ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel
durante a execução das obras necessárias à regularização.
§ 3º Os depósitos
efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser
levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços
necessários à regularização do imóvel.
Art. 25. Atribuída
ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e
despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas
juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se
o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí
advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.
Art. 26. Necessitando
o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o
locatário é obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se
os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao
abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de
trinta dias, poderá resilir o contrato.
Do
Direito de Preferência
Art. 27. No caso de
venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação
em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel
locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador
dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial,
extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A
comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em
especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais,
bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação
pertinente.
Art. 28. O direito de
preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca,
sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo
aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio
pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos
ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel
sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em
seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência
caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o
interessado.
Parágrafo único.
Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário
mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31. Em se
tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de
preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32. O direito de
preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por
decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão,
fusão e incorporação.
Art. 33. O locatário
preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as
perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de
transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de
seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde
que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes
da alienação junto matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A
averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação,
desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34. Havendo
condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade
sobre a do locatário.
Das
Benfeitorias
Art. 35. Salvo
expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias
introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem
como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção.
Art. 36. As
benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser
levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não
afete a estrutura e a substância do imóvel.
Das
Garantias Locatícias
Art. 37. No contrato
de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades
de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança
locatícia.
Parágrafo único. É
vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num
mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução
poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em
bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos;
a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em
dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel,
será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público
e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as
vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma
respectiva.
§ 3º A caução em
títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em
caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo
disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação
se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Art. 40. O locador
poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia,
nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência,
interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas
judicialmente;
III - alienação ou
gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência
sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do
fiador;
V - prorrogação da
locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo
certo;
VI - desaparecimento
dos bens móveis;
VII - desapropriação
ou alienação do imóvel.
Art. 41. O seguro de
fiança locatícia abrangerá totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42. Não estando
a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá
exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil
do mês vincendo.
Das
Penalidades Criminais e Civis
Art. 43. Constitui
contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis
meses ou multa de três a doze meses o valor do último aluguel
atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por
motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e
encargos permitidos;
II - exigir, por
motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia
num mesmo contrato de locação;
III - cobrar
antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação
para temporada.
Art. 44. Constitui um
crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano
que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar-se o
locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a
fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o
retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no
caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou,
usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos
casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52
e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro
de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o
despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
Parágrafo único.
Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o
prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo
de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel
atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado
o imóvel.
Das
Nulidades
Art. 45. São nulas
de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir
os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação
prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese
do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
Da
Locação Residencial
Art. 46. Nas locações
ajustadas por escrito e por prazo igual o superior a trinta meses, a
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo
ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais
de trinta dias sem oposição do locado presumir-se-á prorrogada a locação
por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do
contrato.
§ 2º Ocorrendo a
prorrogação, o locador poderá denunciar contrato a qualquer tempo,
concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando
ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses,
findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por
prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - nos casos do art.
9º;
II - em decorrência
de extinção do contrato de trabalho, se ocupação do imóvel pelo locatário
estiver relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido
para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial
de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou
companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido
para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras
aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo,
vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou
pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência
ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ Iº Na hipótese
do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante,
alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situada na mesma localidade ou,
residindo ou utilizando o imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel
anteriormente;
b) o ascendente ou
descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses
dos incisos III e IV o retomante deverá comprova ser proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável,
com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula
do mesmo.
Da
Locação para Temporada
Art. 48. Considera-se
locação para temporada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamentos de
saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente
de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias,
esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No
caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato,
obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem,
bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador
poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos,
bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37
para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o
prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do
locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por
tempo indeterminado, não mais sendo exigível pagamento antecipado do
aluguel dos encargos.
Parágrafo único.
Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato
após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Da
Locação não Residencial
Art. 51. Nas locações
de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação
do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a
renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo
do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III - o locatário
esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito
assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou
sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o
direito à renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o
contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades
de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo do
comércio, o direito à renovação poderá ser exercido pelo locatário
ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a
sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente
fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo
ramo.
§ 4º O direito à
renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias
e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde
que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito à
renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um
ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da
finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. O locador não
estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação
do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na
sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza
que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a
ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio
existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o
locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese
do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do
locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio,
com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações
de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação
do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário
terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos
lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e
desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em
razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador,
no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado
ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou
pretender realizar.
Art. 53. Nas locações
de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais,
asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e
fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somente poderá ser
rescindido:
I - nas hipóteses do
art. 9º;
II - se o proprietário,
promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável
e imitido na posse com título registrado, que haja quitado o preço da
promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário,
pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que
venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54. Nas relações
entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições
livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições
procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º O empreendedor
não poderá cobrar do locatário em shopping center:
a) as despesas
referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo
único do art. 22; e
b) as despesas com
obras ou substituições de equipamentos que impliquem modificar o projeto
ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas
partes de uso comum.
§ 2º As despesas
cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de
urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário,
a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação
das mesmas.
Art. 55. Considera-se
locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel
destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes,
executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais
casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado
cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de
notificação ou aviso.
Parágrafo único.
Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais
de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação
nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57. O contrato
de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo
locador, concedidos ao locatário trinta dias para desocupação.
Das
disposições gerais
Art. 58. Ressalvados
os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de
despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação,
revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o
seguinte:
I - os procedimentos
tramitam durante as férias forenses e não se suspendem pela superveniência
delas;
II - é competente
para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel,
salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da
causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso
II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV- desde que
autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á
mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de
pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou
fac-simile, ou, ainda sendo necessário, pelas demais formas previstas no
Código de Processo Civil;
V - os recursos
interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
Das
ações de despejo
Art. 59. Com as
modificações constantes deste Capítulo, ações de despejo terão o
rito ordinário.
§ 1º Conceder-se-á
liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência
da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a
três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento
do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado
pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo
de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no
inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de
trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do
prazo de locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo
em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário
sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no
inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por
lei;
V - a permanência do
sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
§ 2º Qualquer que
seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários,
que poderão intervir no processo como assistentes.
Art. 60. Nas ações
de despejo fundadas no inciso N do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso
II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da
propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61. Nas ações
fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o
locatário, no prazo da contestação, manifestar concordância com a
desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis
meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a
responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por
cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do
prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário,
será expedido mandado de despejo.
Art. 62. Nas ações
de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação,
observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de
rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis
e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo
discriminado do valor do débito;
II - o locatário
poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação,
autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de
cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e
acessórios da locação que vencerem até sua efetivação;
b) as multas ou
penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os
honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o
montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - autorizada a
emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a
intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é
integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o
depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo
complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença,
podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que
forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição
do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo locador levantá-los desde
que incontroversos;
VI - havendo cumulação
dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução
desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos
tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não
se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa
faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à
propositura da ação.
Art. 63. Julgada
procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a
desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos
seguintes.
§ 1º O prazo será
de quinze dias se:
a) entre a citação
e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro
meses; ou
b) o despejo houver
sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º
do art. 46.
§ 2º Tratando-se de
estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público,
respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz
disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias
escolares.
§ 3º Tratando-se de
hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos
e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo
Poder Público, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do
art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto nos
casos em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver
decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 4º A sentença
que decretar o despejo fixará o valor para o caso de ser executada
provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas
hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º, a
execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a
doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizados até a
data do depósito da caução.
§ lº A caução
poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução
provisória.
§ 2º Ocorrendo a
reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o
valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima
das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença
pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o
prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será
efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, inclusive
arrombamento.
§ 1º Os móveis e
utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não os quiser
retirar o despejado.
§ 2º O despejo não
poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do
cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que
habitem o imóvel.
Art. 66. Quando o imóvel
for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na
posse do imóvel.
Da
ação de consignação de aluguel e acessórios da locação
Art. 67. Na ação
que objetivar o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação
mediante consignação, será observado o seguinte:
I - a petição
inicial, além dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de
Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e acessórios da locação
com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a
citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro
horas, efetuar o depósito judicial da importância indicada na petição
inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido
envolverá a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação
do feito e até ser prolatada a sentença de primeira instância, devendo
o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo
oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados,
o juiz acolherá o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando
o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor
dos depósitos;
V - a contestação
do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita,
quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido
recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a
recusa;
c) não ter sido
efetuado o depósito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido o
depósito integral;
VI - além de
contestar , o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança
dos valores objeto da consignatória ou da diferença do depósito
inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá
complementar o depósito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência
do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor
da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarará quitadas as obrigações,
elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a
responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por
cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na
reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança
dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá
ter início após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham
sido acolhidos.
Parágrafo único. O
réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas
sobre as quais não penda controvérsia.
Da
ação revisional de aluguel
Art. 68. Na ação
revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o
seguinte:
I - além dos
requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a
petição inicial deverá indicar o valor do aluguel, cuja fixação é
pretendida;
II - ao designar a
audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com
base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará o
aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será
devido desde a citação;
III - sem prejuízo
da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o
aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de
instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter
contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz
tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato
para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo,
audiência em continuação.
§ 1º Não caberá ação
revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46,
parágrafo 2º e 57), ou quando tenha sido estipulado amigável ou
judicialmente.
§ 2º No curso da ação
de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade
pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel
fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas
durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios
satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em
julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1º Se pedido pelo
locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando,
bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
§ 2º A execução
das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70. Na ação de
revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que
será executado mediante expedição de mandado de despejo.
Da
ação renovatória
Art. 71. Além dos
demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a
petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do
preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato
cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação
dos impostos e taxas que incidiram sobre imóvel e cujo pagamento lhe
incumbia;
IV - indicação
clara e precisa das condições oferecidas para renovação da locação;
V - indicação de
fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com
indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição
no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão
e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e
desde logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o
fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos
da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando
for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível
ao proprietário.
Parágrafo único.
Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão
citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em
virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de
prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, precedente
a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
Art. 72. A contestação
do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita,
quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o
autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;
II - não atender, a
proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da
renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou
lugar;
III - ter proposta de
terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar
obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
§ 1º No caso do
inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições
de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do
imóvel.
§ 2º No caso do
inciso III, o locador deverá juntar documental da proposta do terceiro,
subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a
ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese,
o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a
renovação pretendida.
§ 3º No caso do
inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação
do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas
e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por
engenheiro devidamente habilitado.
§ 4º Na contestação,
o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel
provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a
ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que
apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5º Se pedido pelo
locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de
reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando,
bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73. Renovada a
locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios
autos da ação e pagas de uma só vez.
Art. 74. Não sendo
renovada a locação, o Juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito
em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75. Na hipótese
do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização
devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação,
solidariamente devida pelo locador proponente.
Das
disposições finais e transitórias
Art. 76. Não se
aplicam as disposições desta Lei aos processos em curso.
Art. 77. Todas as
locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência
desta Lei serão automaticamente prorrogadas por tempo indeterminado, ao término
do prazo ajustado no contrato.
Art. 78. As locações
residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta
Lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão
ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a
desocupação.
Parágrafo único. Na
hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel,
atingido o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada
após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze
meses anteriores à data da vigência desta Lei.
Art. 79. No que for
omissa esta Lei aplicam-se as normas do Código Civil e do Código de
Processo Civil.
Art. 80. Para os fins
do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações de despejo
poderão ser consideradas como causas cíveis de menor complexidade.
Art. 81. O inciso II
do art. 167 e o art. 169 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973,
passam a vigorar com as seguintes alterações:
"Art.167...........................................................................................
II-
..................................................................................................
16) do contrato de
locação, para os fins de exercício de direito de preferência."
"Art 169
.......................................................................................
III - o registro
previsto no nº 3 do inciso I do art. 167, e a averbação prevista no nº
16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no Cartório onde o imóvel
esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do
contrato, assinado pelas Partes e subscrito por duas testemunhas, bastando
a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador."
Art. 82. O art. 3º
da Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, passa a vigorar acrescido do
seguinte inciso VII:
"Art. 3º
...........................................................................................
VII - por obrigação
decorrente de fiança concedida em contrato de locação."
Art. 83. Ao art. 24
da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, fica acrescido seguinte § 4º.
"Art. 24.
..........................................................................................
§ 4º Nas decisões
da Assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio o locatário
poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça."
Art. 84. Reputam-se válidos
os registros dos contratos de locação de imóveis, realizados até a
data da vigência desta Lei.
Art. 85. Nas locações
residenciais, é livre a convenção do aluguel quanto a preço,
periodicamente e indexador de reajustamento, vedada a vinculação à
variação do salário mínimo, variação cambial e moeda estrangeira:
I - dos imóveis
novos, com habite-se concedido a partir da entrada em vigor desta Lei;
II - dos demais imóveis
não enquadrados no inciso anterior, em relação aos contatos celebrados,
após cinco anos de entrada em vigor desta Lei.
Art. 86. O art. 8º
da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964 passa a vigorar com a seguinte
redação:
"Art. 8º O
sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a
construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente
pelas classes de menor renda da população, será integrado:"
Art.
87. (VETADO).
Art.
88. (VETADO).
Art. 89. Esta lei
entrará em vigor sessenta dias após sua publicação.
Art. 90. Revogam-se
as disposições em contrário, especialmente:
I - o Decreto nº
24.150, de 20 de abril de 1934;
II - a Lei na 6.239,
de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei nº
6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a Lei nº 6.698,
de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei nº 7.355,
de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei nº 7.538,
de 24 de setembro de 1986;
VII - a Lei nº
7.612, de 9 de julho de 1987; e
VIII - a Lei nº
8.157, de 3 de janeiro de 1991;
Brasília, em 18 de
outubro de 1991; 170º da Independência 103º da República.
Fernando Collor