A
Ação de Despejo por falta de pagamento tem sido a menos usada nos últimos
tempos. É que os administradores de imóveis são tão exigentes com relação
ao cadastro dos Locatários e dos Fiadores que somente em alguns casos
isolados ocorre atraso no pagamento das mensalidades.
Alguns
Locatários são surpreendidos com administradores que, com menos de
quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações
de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na
conta do Locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária,
quando devida, e os honorários advocatícios.
Muitos
Locatários desatualizados pensam que a Ação
de Despejo só pode ser Ajuizada depois de trinta, sessenta
ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade. A Ação de Despejo por falta de pagamento
pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento.
A partir dessa data o Locatário já estará inadimplente e será responsável
por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.
O
certo é que, mesmo citado da Ação
de Despejo,
o Locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso
"emendar a mora" (art.62,II,III - da Lei
8.245/1991),
ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor
total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data
do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.
Quitando
integralmente os aluguéis em juízo, a locação continuará como se nada
tivesse havido, e os próximos aluguéis deverão continuar a ser pagos no
mesmo local em que eram pagos anteriormente.
Contudo,
pode ocorrer que o aluguel apontado pelo Locador na ação
de despejo já esteja pago, ou não esteja com o valor
correto, ou deva ser compensado pelos valores das contribuições
condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador, pagas pelo
Locatário.
Nesse
caso, não haverá a hipótese de simplesmente "emendar a mora"
(fazer o depósito respectivo). Assim sendo, deverá o Locatário
contratar advogado para defendê-lo no processo, dentro do mesmo prazo de
quinze dias. A defesa produzida pelo advogado, nesse momento processual,
chama-se Contestação.
A
peça de contestação é o complexo de argumentos
jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz,
justificando o porquê do não-pagamento ou fornecendo a informação e
comprovação do pagamento efetuado.
O
juiz, depois de ouvir os argumentos de cada qual, avaliar as provas
produzidas, prolatará sentença, definindo se concede o despejo ou não.
Tudo
é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível
sempre dar ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir
à Justiça, emendar a mora (efetuar os pagamentos
respectivos) e extinguir o processo.
A
Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho,
atrasa os pagamentos, e o Locador para receber o seu crédito, às vezes
até defasado, tenha sempre que ajuizar ação de despejo.
Então
o legislador dispôs que, durante o ano, o Locatário somente poderá Emendar a Mora (fazer o pagamento na Justiça)
por duas vezes (art.62- p.único - da
Lei
8.245/1991).
Havendo uma terceira Ação de Despejo dentro de um período de doze meses, se as outras duas foram situações de emenda da mora e não de contestação, o juiz decretará o despejo, ainda que no prazo de quinze dias da citação o Locatário tenha depositado todo o seu débito.