Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações
imobiliárias.
DAS INCORPORAÇÕES - DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território
nacional, reger-se-ão pela presente lei.
Parágrafo único. Para efeito desta lei, considera-se incorporação
imobiliária a atividade exercida como intuito de promover e realizar a
construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (VETADO).
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando
a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (VETADO) em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial,
ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações,
coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições,
das obras concluídas.
Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação das
frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a
venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já
houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de
autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção.
Art. 30. Estende-se a condição de incorporador aos proprietários
e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações
imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário
deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos
da alínea "a" do art. 32;
b) o construtor (Decretos nº 23.569, de 11.12.33, e 3.995, de 31 de
dezembro de 1941, e Decreto-lei nº 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou
corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27.8.62).
Notas:
1) Sobre construtor, ver Lei 5.194, de 24.12.66.
2) Sobre corretor de imóveis, ver Lei nº 6.530, de 12.05.78.
§ 1º. No caso da alínea "b", o incorporador será
investido, pelo proprietário de terreno, o promitente comprador e cessionário
deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público,
onde se faça menção expressa desta lei e se transcreva o disposto no §
4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação
das frações ideais do terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos
que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º. Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a
indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer
indicado ostensivamente no local da construção.
§ 3º. Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma
por que seja construída, terá um ou mais incorporadores solidariamente
responsável, ainda que em face subordinada a período de carência,
referido no art. 34.
CAPÍTULO II - DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas
após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os
seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta,
do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja
estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e
municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de
ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao
incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os
últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da
global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a
respectiva metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social,
quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela
arrecadação das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada,
segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do
arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53,
com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se,
também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada
pelo profissional responsável pela obra;
Nota: Ver Lei nº 4.864/65, art. 14, § único.
i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades
autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação
ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o
inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º
do art. 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência
(art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento
de crédito que opere no país há mais de cinco anos;
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número
de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos
mesmos. (Alínea acrescentada pela Lei nº 4.864/65.
§ 1º. A documentação referida neste artigo, após o exame do
oficial de registro de imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se
o competente registro.
§ 2º. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão
ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão também averbáveis
à margem do registro de que trata este artigo.
§ 3º. O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação
do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios,
impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou
definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios
"classificados".
§ 4º. O registro de imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem
o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem
ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou
autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
§ 5º. A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os
impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com
as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos
do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º. Os oficiais de registro de imóveis terão 15 dias para
apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao
arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de
15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação
apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada
documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência,
o oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis.
§ 7º. O oficial do registro de imóveis responde, civil e
criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente
à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os
documentos exigidos.
§ 8º. O oficial do registro de imóveis que não observar os
prazos previstos no § 6º ficará sujeito à penalidade imposta pela
autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos
devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou
fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (Parágrafo
acrescentado pela Lei nº 4.864/65)
§ 9º. O oficial do registro de imóveis não responde pela exatidão
dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência
ao disposto nas alíneas e, g, h, l e p deste artigo, desde que assinados
pelo profissional responsável pela obra. (Parágrafo acrescentado pela
Lei nº 4.864/65)
§ 10. As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderão
ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela
obra, acompanhada de cópia de licença de construção. (Parágrafo
acrescentado pela Lei nº 4.864/65)
§ 11. Até 30 de junho de 1966, se, dentro de 15 (quinze) dias da
entrega ao cartório do registro de imóveis da documentação completa
prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo ofício de títulos e
documentos, não tiver o cartório de imóveis entregue a certidão de
arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências
previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o
registro provisório. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº 4.864/65)
§ 12. O registro provisório previsto no parágrafo anterior
autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação,
indicando na sua publicação, o número do registro de títulos e
documentos referente à remessa dos documentos ao cartório de imóveis,
sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da
unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente
formuladas pelo cartório, bem como de completar o registro definitivo.
(Parágrafo acrescentado pela Lei nº 4.864/65)
Art. 33. O registro da incorporação será válido pelo prazo de
120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o
incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação
a que se refere o artigo anterior, revalidado o registro por igual prazo.
Nota: O art. 12 da Lei nº 4.864/65 elevou o prazo para 180 dias.
Art. 34. O incorporador poderá fixar, para efetivação da
incorporação, prazo de carência dentro do qual lhe é lícito desistir
do empreendimento.
§ 1º. A fixação do prazo de carência será feita pela declaração
a que se refere a alínea "n", do art. 32, onde se fixem as
condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.
§ 2º. Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o
termo final do prazo de validade do registro ou, se for o caso, de sua
revalidação.
§ 3º. Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,
obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.
§ 4º. A desistência da incorporação será denunciada, por
escrito, ao registro de imóveis ... (VETADO) ... e comunicada por
escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena
de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
§ 5º. Será averbada no registro da incorporação a desistência
de que trata o parágrafo anterior, arquivando-se em cartório o
respectivo documento.
§ 6º. O prazo de carência é improrrogável.
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar
do termo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração
do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem
assim, do contrato de construção e da convenção do condomínio, de
acordo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32.
Nota: O art. 13 da Lei nº 4.864/65 elevou o prazo para 60 dias.
§ 1º. No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se
contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.
§ 2º. Quando houver prazo de carência, a obrigação somente
deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo
prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao
registro de imóveis, a não-concretização do empreendimento.
§ 3º. Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não
denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a
que se refere o § 1º, o outorgante o mandato de que trata o § 1º., do
art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subseqüentes ao prazo de carência,
e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador pela
devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisição
houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre
eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no
caput deste artigo.
§ 4º. Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o
§ 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no
caput deste artigo nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento
de ajuste preliminar poderão ser averbados no registro de imóveis,
averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o
conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato
correspondente.
§ 5º. Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá
também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido,
cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
§ 6º. Ressalvado o disposto no art. 34, do contrato de construção
deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento
da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em
igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da
construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua
construção assumida por terceiros e até que o tenham.
Art. 36. No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art.
34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir
aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via
executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função
do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional
de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda
nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido.
Art. 37. Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se
contra os alienantes houver qualquer ação que possa comprometê-lo, o
fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste,
com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.
Art. 38. Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de
ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel,
esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições
de desocupação.
Art. 39. Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der
com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão
ser discriminadas em todos os documentos de ajuste:
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;
II - a cota-parte da área das unidades a serem entregues em
pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual
deverá ser expressa em metros quadrados.
Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentos
de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer
prestação ou encargo.
Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno
ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de
cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno.
§ 1º. Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo
favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura
existente.
§ 2º. No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de
direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado
alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à
unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular.
§ 3º. Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de
nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução
voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia
indenização aos titulares, de que trata o § 2º.
§ 4º. No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem
de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão
garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto
do presente artigo.
Art. 41. Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo
incorporador por preço global compreendendo cota de terreno e construção,
inclusive com parte do pagamento após a entrega da unidade,
discriminar-se-ão, no contrato, o preço da cota de terreno e o da
construção.
§ 1º. Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente
atrasar o pagamento de parcela relativa à construção, os efeitos da
mora recairão não apenas sobre a aquisição de parte construída, mas,
também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido
totalmente paga.
§ 2º. Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o
adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de
terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da
fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que
totalmente paga.
Art. 42. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal
de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a
resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente
atribuídos ao inadimplente, com relação à construção.
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a
prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando
pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo
de seis em seis meses, o estado da obra;
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo
indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes
advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar
injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva
contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;
III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica,
e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações,
os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores
privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,
respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;
IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no
que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as
especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização
unânime dos interessados ou exigência legal;
V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar
o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos
materiais de da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a
faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições
estipuladas;
VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada,
paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o
andamento, poderá o juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30
dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a
notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria
absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade
civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias
comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra
(VETADO).
Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade
administrativa, o incorporador deverá requerer (VETADO) a averbação da
construção das edificações, para efeito de individualização e
discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas
perdas e danos que resultarem da demora no cumprimento dessa obrigação.
§ 1º. Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO) o
construtor requerê-la-á; (VETADO) sob pena de ficar solidariamente
responsável com o incorporador perante os adquirentes.
§ 2º. Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação
poderá ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.
Art. 45. É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo
devido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a
contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o art. 34,
extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporação.
Art. 46. Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e
respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor
do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas
prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem
reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor não
apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações
cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser
ainda pago até a referida data-limite.
Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, esse ficará
responsável, para todos os efeitos, perante o Fisco, pelo recolhimento do
tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier
a sofrer o débito fiscal (VETADO).
Art. 47. Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento
do imposto sobre lucro imobiliário, acréscimos e adicionais devidos pelo
alienante é transferida ao adquirente, dever-se-á explicar o montante
que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da
escritura.
§ 1º. Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos,
como responsável perante o Fisco.
§ 2º. Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao
adquirente e, se for o caso, em nome deste serão emitidas as obrigações
do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei nº 4.357, de
16.7.64.
§ 3º. Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço
de aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do
imposto sobre lucro imobiliário, seus acréscimos e adicionais.
CAPÍTULO III - DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÕES EM CONDOMÍNIO
SEÇÃO I - DA CONSTRUÇÃO EM GERAL
Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação, nos
moldes previstos nesta lei, poderá ser contratada sob regime da
empreitada ou de administração, conforme adiante definidos, e poderá
estar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou ser contratada
diretamente entre os adquirentes e o construtor.
§ 1º. O projeto e o memorial descritivo das edificações farão
parte integrante e complementar do contrato.
§ 2º. Do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e
as condições e formas de sua eventual prorrogação.
Art. 49. Os contratantes da construção, inclusive no caso do art.
43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão
reunir-se em assembléia cujas deliberações, desde que aprovadas por
maioria simples dos votantes, serão válidas e obrigatórias para todos
eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.
§ 1º. As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 (um
terço) dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor,
com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento
de procurador bastante.
§ 2º. A convocação da assembléia será feita por carta
registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias para a
primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as
convocações ser feita no mesmo aviso.
§ 3º. A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos
contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em
segunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso, do
incorporador ou do construtor, quando convocantes, e, pelo menos, com
metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.
§ 4º. Na assembléia, os votos dos contratantes serão
proporcionais às respectivas frações ideais de terreno.
Art. 50. Será designada no contrato de construção, ou eleita em
assembléia especial devidamente convocada antes do início da obra, uma
Comissão de Representantes, composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos
entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao
incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento
da obra.
§ 1º. Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará
com a ata da assembléia, devidamente inscrita no registro de títulos e
documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários
para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta lei
e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento
especial outorgado pelos contratantes ou, se for caso, pelos que se
sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.
§ 2º. A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos
votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados os
direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.
§ 3º. Respeitados os limites constantes desta lei, o contrato
poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre
os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento
das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato
conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a
terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário,
salvo se este não o aceitar.
§ 4º. Nas incorporações em que o número de contratantes de
unidades for igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em
conjunto, as atribuições que esta lei confere à Comissão,
aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.
Art. 51. Nos contratos de costrução, seja qual for seu regime,
deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações
de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas
indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do
condomínio.
Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado mediante
concessão, os contratos de construção deverão também especificar a
quem caberão as despesas com as ligações que incumbem às concessionárias,
no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las ou, em o estando, se a
isto recusarem ou alegarem impossibilidade.
Art. 52. Cada contratante da construção só será imitido na posse
de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive
as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio, até
então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso do
art. 43, este direito será exercido pelo incorporador.
Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de
Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o
disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo
de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que
padronizar:
I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de
construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54.;
II - critérios e normas para execução de orçamentos de custos de
construção, para fins do disposto no art. 59;
III - critérios e normas para a avaliação de custo global de
obra, para fins da alínea "h", do art. 32;
IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação,
para fins do disposto no art. 32;
V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o
pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de
incorporação, inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º
do art. 48.
§ 1º. O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na
fixação se atenderá primordialmente:
a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais
(subsolo, pilotis etc.);
b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta
as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os
equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;
c) as áreas de construção.
§ 2º. Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido
neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito
especial no valor de Cr$ 10.000.000 (dez milhões de cruzeiros), em favor
do Banco Nacional da Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco
adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
§ 3º. No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á
a atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante
remuneração razoável.
Art. 54. Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil
ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os
custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões
jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que
se refere o inciso I, do artigo anterior.
§ 1º. O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação
prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto
perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a
que tenha direito.
§ 2º. Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o
construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em
cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos
da sua.
§ 3º. Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários
a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em
certo mês, para os efeitos desta lei, se baseados em custos unitários
relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.
Nota: Ver Lei nº 4.864/65, art. 14
SEÇÃO II - DA CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA
Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo
regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável
por índices previamente determinados.
§ 1º. Na empreitada a preço fixo o preço da construção será
irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo
efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas.
§ 2º. Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no
contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente
previstas, em função da variação dos índices adotados, também
previstos obrigatoriamente no contrato.
§ 3º. Nos contratos de construção por empreitada, a Comissão de
Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao projeto
e às especificações, exercendo as demais obrigações inerentes à sua
função representativa dos contratantes a fiscalização da construção.
§ 4º. Nos contratos de construção fixados sob regime de
empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também,
o cálculo do reajustamento.
§ 5º. No contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento
atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do
art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço
estipulado for inferior ao mesmo.
§ 6º. Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada
entendem-se como sendo a preço fixo.
Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a
promover a venda de incorporação com construção pelo regime de
empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados
explicitamente o preço da construção, com indicação expressa da
reajustabilidade.
§ 1º. As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis
utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas,
propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º. Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados" dos jornais.
Art. 57. Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo,
uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber, o disposto nos
itens II, III, IV (VETADO) e VI, do art. 43.
SEÇÃO III - DA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO
Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada
pelo regime de administração, também chamado "a preço de
custo", será responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o
pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:
I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos
referentes às transações ou aquisições para construção, serão
emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;
II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim
relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em
nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as
quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.
Art. 59. No regime de construção por administração, será
obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do
custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas
referidos no inciso II, do art. 53, e a data em que se iniciará
efetivamente a obra.
§ 1º. Nos contratos lavrados até o término das fundações, este
montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se
refere o § 3º, do art. 54.
§ 2º. Nos contratos celebrados após o término das fundações,
este montante não poderá ser inferior à última revisão efetiva na
forma do artigo seguinte.
§ 3º. Às transferências e sub-rogações do contrato, em
qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.
Art. 60. As revisões da estimativa de custo da obra serão
efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de
Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função
das necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições
quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das
prestações.
Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novo
esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima
de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das
primeiras prestações alteradas.
Art. 61. A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome
de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos
recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou
impugná-los, examinando a documentação respectiva;
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais
necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino,
modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem
administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro
condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do
construtor;
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à
construção;
e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função
representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar
todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Art. 62. Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a
promover a venda de incorporação com construção pelo regime de
administração, em que conste preço, serão discriminados explicitamente
o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento
atualizado do custo da construção, na forma dos arts. 59 e 60, com a
indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo
padronizado a que se vincule o mesmo.
§ 1º. As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis
utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas,
propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes.
§ 2º. Esta exigência será dispensada nos anúncios
"classificados" dos jornais.
CAPÍTULO IV - DAS INFRAÇÕES
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras
sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou
contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer
estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente,
quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias
para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele
se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os
direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída
adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o
contrato.
§ 1º. Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após
solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de
pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão
anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou
de cessão, ou a cessão da cota de terreno e correspondente parte construída
e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.
§ 2º. Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado
pelo inadimplente, para a cota do terreno e a construção, despesas
acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, será
realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça,
será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total
(VETADO).
§ 3º. No prazo de 24 horas após a realização do leilão final,
o condomínio, por decisão unânime de assembléia geral, em condições
de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens,
caso em que serão adjudicados ao condomínio.
§ 4º. Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as
quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários de
advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% e multa
compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os
contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entrregue o saldo,
se houver.
§ 5º. Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão
de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do
imposto de selo, na vigência do contrato geral de construção da obram
com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar
as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar
condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações
decorrentes do contrato de construção e da cota de terreno e construção;
outorgar as competentes escrituras e contratos, receber preços, dar quitações;
imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação;
responder pela evicção; citação, propor e variar de ações; e também
dos poderes ad judicia, a serem substabelecidos a advogado legalmente
habilitado.
§ 6º. A morte, falência ou concordata do condômino ou sua
dissolução, se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que
trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de
Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a
unidade pertença a menor de idade.
§ 7º. Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência
Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao
condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove
estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de
Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância
equivalente aos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade
credora.
§ 8º. Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos,
e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção
estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no
depósito de contribuições, sem prejuízo do disposto no parágrafo
seguinte.
§ 9º. O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas
com atraso seja corrigível em função da variação do índice geral de
preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que
reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.
§ 10. O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta
prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandado e
deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.
Art. 64. Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem
publicidade sem os requisitos exigidos pelo § 3º do art. 32 e pelos
arts. 56 e 62, desta lei, sujeitar-se-ão à multa em importância
correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá
em favor da respectiva Municipalidade.
Art. 65. É crime contra a economia popular promover incorporação,
fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público
ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio,
alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das
edificações.
Pena - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta
vezes o maior salário mínimo legal vigente no país.
§ 1º. Incorrem na mesma pena:
I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como
os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou
construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório,
parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos,
candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a
constituição das frações ideais ou sobre a construção das edificações;
II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como
os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou
construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio
ou de terceiro, bens ou haveres destinados à incorporação contratada
por administração, sem prévia autorização dos interessados.
§ 2º. O julgamento destes crimes será de competência de juízo
singular, aplicando-se os arts. 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 de
dezembro de 1951.
§ 3º. Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste
artigo, a prisão do indiciado dependerá sempre de mandado do juízo
referido no § 2º. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº 4.864/65.)
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis
na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem
previamente satisfazer às exigências constantes desta lei;
II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as
indicações a que se referem os arts. 37 e 38, desta lei;
III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35 e
ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover a celebração
do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção
ou da convenção do condomínio;
IV - (VETADO);
V - omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se
refere o § 5º do art. 55, desta lei;
VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou
retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.
Pena - multa de 5 a 20 vezes o maior salário mínimo legal vigente
no país.
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações,
de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas
faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário
ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no
contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas
cometidas lhe forem imputáveis.
CAPÍTULO V - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 67. Os contratos poderão consignar exclusivamente as cláusulas,
termos ou condições variáveis ou específicas.
§ 1º. As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão
figurar expressamente nos respectivos contratos.
§ 2º. Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que
as partes contratantes adotam e se comprometem a cumprir as cláusulas,
termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior,
sempre transcritas, verbo ad verbum, no respectivo cartório ou ofício,
mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do competente
registro.
§ 3º. Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos,
será obrigatoriamente entregue cópia impressa ou mimeografada,
autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusulas, termos e condições
referidas no § 1º deste artigo.
§ 4º. Os cartórios de registro de imóveis, para os devidos
efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a
que se refere o parágrafo anterior.
Art. 68. Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre
as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar
construir habitações isoladas, mediante pagamento do preço a prazo,
deverão, pre-viamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32,
ficando sujeitos ao regime instituído nesta lei para os incorporadores,
no que lhes for aplicável.
Art. 69. O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias,
regulamento sobre o registro de imóveis (VETADO).
Art. 70. A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928 e quaisquer disposições em contrário.