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Imóvel em Construção

É Importante Saber - Quando o imóvel ainda está sendo construído, ou trata-se de lançamento ainda na planta, além das providências normais, o comprador deve informar-se:

Se do memorial descritivo constam as marcas, os modelos e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados (madeira, granito, piso, louça, metais, elevadores, etc);

Se o incorporador e a construtora são comprovadamente idôneos;

Se os outros imóveis construídos e incorporados pelo mesmo grupo empresarial foram entregues no prazo certo, com as características prometidas, e sem problemas com os compradores;

Se a incorporação está completamente legalizada perante os órgãos competentes especialmente perante o cartório do registro de imóveis respectivo;

Se o terreno está quitado e se a obra será financiada e neste caso qual o agente financeiro e qual as unidades que serão hipotecadas;

Se a planta aprovada está em sintonia com as informações publicitárias, se já houve retificação do projeto original e, se houve, qual o motivo; se não há projeto de desapropriação ou se existem projetos de obras públicas para o local.

Se o regime de construção está devidamente esclarecido, inclusive quanto à remuneração da construtora e da incorporadora, (empreitada (preço fixo) ou por administração, também conhecido como preço de custo);

Se os valores apresentados estão devidamente atualizados para a data da assinatura do contrato e se não há qualquer dúvida quanto ao empreendimento, quanto a idoneidade da incorporadora e da construtora ou quanto a legalidade da incorporação.

Problemas Comuns - Estes são alguns dos maiores problemas e a fundamentação jurídica respectiva:

Garagem insuficiente - Garagem insuficiente para todos os condôminos quando da venda ou da propaganda constava direito a vaga.

Diz o CDC, artigo 39:

É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços:

VIII- Colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou se Normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial - CONMETRO.

Ora, se as vagas não são em número ou espaço insuficiente para atender a disposição contratual ou anúncio, obviamente não estão dentro dos limites mínimos de espaço e acessibilidade, gerando o direito do consumidor ao desfazimento do negócio ou indenização equivalente à desvalorização do imóvel em face do vício apresentado.

Quarto de empregada - Quando a publicidade menciona, a planta indica, o contrato consta, ou é notório que há um cômodo com esta destinação, mas este não atende ao mínimo exigido pelas normas técnicas, ou quando são diminutas as dimensões dos cômodos, tornando o apartamento impróprio para os fins a que se destina, deve ser observado artigo 18, também do CDC, que estabelece:

"Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados para o consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem, ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor pedir substituição das partes viciadas".

Diz mais o CDC no parág. 6. do mesmo artigo:

"São impróprios ao uso e consumo:

III - Os produtos que, por qualquer motivo, se revelem inadequados ao fim a que se destinam".

Cabe ao consumidor, assim, pela via judicial inclusive, obter a rescisão do contrato com o recebimento do valor pago corrigido.

Venda de unidades sem registro da incorporação - Não há registro da incorporação com atendimento de todos os requisitos da lei 4.591/64. A lei 4.591/64 estabelece em seu artigo 32 - caput:

"O Incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos":

Diz ainda o artigo 32, parág. 3.:

"O número do registro referido no parág. 1., bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios classificados".

Existindo vício na oferta de venda dos bens o consumidor gozará do direito de desfazer o negócio e receber o valor pago devidamente corrigido.

Uso privativo de área - A minuta da convenção de condomínio não define com clareza os eventuais direitos de uso privativo de área comum adjacente ao apartamento.

Consta do artigo 6. - III, do CDC:

"São direitos básicos do consumidor:

III - A informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta da quantidade, CARACTERÍSTICAS, composição, qualidade e preço, bem como os riscos que apresentem.

Em sendo enganosa, mesmo que por omissão, qualquer informação que possa induzir em erro o consumidor, gera o direito de indenização capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, pode postular o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator, no caso o incorporador.

Obra em desacordo com a planta anunciada - Planta baixa, para fins de publicidade, em desacordo com o projeto final.

"Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e INTEGRA O CONTRATO QUE VIER A SER CELEBRADO".

O artigo 30 do CDC estabelece que toda mensagem publicitária integra o contrato que vier a ser celebrado. Assim, se o imóvel não corresponder ao anúncio cabe indenização para o consumidor. Art. 30- CDC:

Reserva de direitos para o incorporador - A Reserva de quaisquer direitos para o incorporador ou terceiros, sem lhes atribuir ônus ou contra prestação, em detrimento dos condôminos, sem que tal ressalva conste explicita e claramente do contrato de compra e venda, embora esteja inserida na convenção de condomínio.

Insiste ainda o CDC a definir a propaganda enganosa, artigo 37 , parág. 1.:

"É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou por qualquer outro modo, MESMO POR OMISSÃO, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem preço e quaisquer outros dados sobre produtos ou serviços".

Em sendo enganosa, mesmo que por omissão, qualquer informação que possa induzir em erro o consumidor, pode gerar o direito de indenização capaz de reparar o dano ou, ainda, se for este o interesse o comprador, ensejar o desfazimento do negócio com os ônus para o infrator, no caso o incorporador.

Nome do incorporador - Deixar de constar da publicidade, por qualquer veículo, o nome do incorporador.

Observa o artigo 32 parág. 1. da lei 4.591/64.

"Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo seu nome também permanecer indicado ostensivamente no local da construção."

Esta disposição visa deixar o consumidor bem informado de quem é o responsável pela incorporação para que ele possa obter informações a respeito de sua idoneidade e de realização de outros empreendimentos que tenha incorporado.

Valor total do bem - Deixar de constar da publicidade, por qualquer veículo, quando tratar-se de incorporação a "preço fechado", com pagamento financiado, o valor total do bem, separando o preço da fração ideal e da construção, discriminando se há ou não cláusula de correção monetária.

Diz o art. 56 da Lei 4591/64:

"Em toda publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, COM INDICAÇÃO EXPRESSA DA REAJUSTABILIDADE."

As imprecisões contratuais militam contra o fornecedor e as cláusulas dúbias deverão ser entendidas de forma mais benéfica para o consumidor.

Espaço útil do imóvel - Constar de propaganda a planta baixa uma disposição de mobiliário, ou detalhes de espaço, do imóvel que na realidade, dentro dos padrões normais, não seria possível.

Artigo 30 do CDC:

É que se os móveis inseridos no contextos da propaganda não tiverem as dimensões proporcionalmente corretas, e em condições normais o consumidor não conseguir acomodar os mesmos tipos de móveis com a mesma sobra de espaço, terá este sido induzido em erro, justificando a rescisão do contrato ou indenização a título de abatimento no preço.

Informações irreais - Constar da propaganda informações que não correspondem a realidade, não pode ser provado, ou não corresponde ao padrão definido pelas normas técnicas, como "de luxo" ou "acabamento de primeira", etc.

Artigo 36 parágrafo único:

"O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou serviços, manterá, em seu poder, para informação dos legítimos interessados, os dados fáticos, técnicos, e científicos que dão sustentação à mensagem".

Na falta de comprovação das informações veiculadas o incorporador poderá ser acionado para rescisão do contrato e pagamento da multa respectiva.

Promessa de financiamento - Constar da propaganda a existência de financiamento quando este não está contratado e depende do comprador conseguir sua obtenção.

Artigo 30 do CDC:

Na falta da existência do financiamento o incorporador poderá ser acionado para rescisão do contrato e pagamento da multa respectiva.

Prazo de entrega - Deixar de constar do contrato o prazo de entrega e as eventuais possibilidades de prorrogação, se o imóvel estiver em construção.

O parág. 2. do artigo 48 da lei 4/591/64, estabelece:

"Do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação".

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá requerer em juízo a fixação da data ou utilizar qualquer outra dado ou informação para estabelecer, por presunção, a data de entrega da obra e cobrar perdas e danos pelo atraso.

Venda sem memorial descritivo - Deixar de constar como parte integrante do contrato, devidamente rubricada pelo comprador, a planta e o memorial descritivo da obra.

O parág. 1. do artigo 48 da lei 4.591/64, estabelece:

"O projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato".

Se esta cláusula não constar do contrato o comprador poderá postular em juízo a entrega do imóvel com as características normais para o seu tipo e preço, sob pena de abatimento no preço, ou ainda devolução do valor pago corrigido, mais multa contratual.

Comissão de representantes - Deixar de convocar a Assembléia Geral de condôminos para eleição da Comissão de Representantes, mesmo quando tratar-se de incorporação em que o regime seja o de empreitada "preço fechado".

Embora pareça inócuo e sem finalidade a eleição de uma Comissão de Representantes de condôminos quando a obra tem preço certo, reajustes prefixados e memorial descritivo, a lei 4.591/64 estabeleceu que é função da Comissão de Representantes acompanhar a obra, a integral obediência à planta e ao memorial descritivo.

Diz o artigo 55 parág. 3. lei 4.591/64:

Nos contratos de construção por empreitada a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e obediência ao projeto e às especificações, exercendo as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes; a fiscalizadora da construção.

Assim, é importante registrar que os condôminos de um prédio têm pleno direito ao acesso a nome e endereço dos demais condôminos para, sendo de seu interesse, convocá-los para uma assembléia geral que elegerá os membros da Comissão de Representantes.

Formação de grupos sem escritura - Vender, prometer vender, receber qualquer parcela para promoção de grupo para futura formação de condomínio, incorporação ou cooperativa, para edificações imobiliárias, sem que possua escritura, projeto ou incorporação registrada, por conseqüência sem atendimento aos requisitos da lei 4.591/64.

A lei 4.591/64 estabelece em seu artigo 32 - caput:

"O Incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos":

Diz ainda o artigo 32, parág. 3.:

Este é o caso típico, claro, e muito usual, de captação de poupança popular, ilícito civil e criminal quando não autorizado pelo Ministério da Fazenda.

Na verdade esta modalidade não se configura incorporação, posto que a lei apenas permite os regimes previstos na lei 4.591\64, e, em qualquer deles, é obrigatório o registro da incorporação e atendimento das normas de segurança do eventuais adquirentes.

Clique sobre a Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964

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