São vários os tipos de espaço para guarda de veículos em construções
condominiais, mas três são de maior relevo no cotidiano.
Uma delas, a menos complexa, é a vaga de garagem que também tem
sua fração ideal; é um espaço definido na convenção de condomínio;
paga sua contribuição de condomínio em separado e não se vincula
obrigatoriamente a outra unidade autônoma. Enfim é também uma unidade
autônoma em todos os sentidos.
Outra é a vaga de garagem comum, mas que, por decisão de alguns
condôminos em assembléia geral, passou a ser demarcada e distribuída
aos condôminos por critérios os mais variados, entre eles, inclusive, o
sorteio.
Ora, por essência estes espaços são comuns, portanto de uso de
todos os condôminos, logo, a demarcação e distribuição de vagas
somente seria possível se todos os condôminos formalmente o aceitassem,
sem ressalvas.
Pode-se alterar estes direitos pela via de uma assembléia geral com
a totalidade dos condôminos e também por intermédio de uma escritura pública,
da mesma forma assinada por todos os condôminos, mas, em qualquer das hipóteses,
reformando a convenção de condomínio. É que estas alterações também
devem alcançar os futuros adquirentes das unidades, assim, deverão
deixar o leito do direito pessoal, que compromete cada condômino, para se
incorporarem ao direito real, que adere e acompanha o imóvel.
O mais recomendável é que a reforma se faça pela via da escritura
pública de reforma da convenção de condomínio, porque, tendo fé pública
e sendo assinada na presença do tabelião, oferecerá maior tranquilidade
para todos.
Procedendo-se a reforma pela via de assembléia geral, ou mesmo pela
escritura pública, é importante lembrar que esta alteração somente
produzirá efeitos jurídicos para terceiros depois de averbada no cartório
de registro de imóveis respectivo. Importa lembrar ainda que as atas de
assembléias normais são registradas no cartório de registro de títulos
e documentos, entretanto, a reforma da convenção de condomínio deverá
ser registrada no cartório do registro de imóveis onde encontrar-se
registrada a convenção reformada.
Assim, mesmo tendo sido escolhidas, demarcadas e definidas quais as
vagas de cada um dos condôminos, mesmo com a participação de todos os
condôminos, se a alteração da convenção de condomínio não for
averbada no registro imobiliário não valerá para o eventual futuro
comprador de unidade autônoma.
Isto porque o limite da responsabilidade do adquirente de imóvel em
condomínio é aquele que constar da convenção de condomínio, não
podendo os demais condôminos exigir que o novo condômino aceite o ajuste
ou pacto do qual não participou e do qual não havia publicidade legal a
qual se subordinasse.
O terceiro tipo de vagas de garagem é aquele que é realmente
"comum" na propriedade e no uso.
Geralmente os condôminos descobrem, longo tempo depois de adquirido
a unidade autônoma, que as vagas de garagem não são suficientes para
todos os condôminos, embora todos tenham adquirido sua unidade com este
direito.
Como solução alguns condôminos ficam sem utilizar as vagas, ou
então são suprimidos os direitos de utilização da garagem para os
locatários, ou ainda são elaboradas escalas de utilização,
revezando-se os condôminos de tempos em tempos. Entretanto, nenhuma
destas soluções é satisfatória, vez que o vício tem origem na falha
da concepção arquitetônica.
Não importa quais sejam as idéias concebidas pelo síndico ou
pelas assembléias gerais para dar sentido de igualdade e justiça na
utilização dos espaços comuns, mas devem ser tentados todos os
caminhos, desde que democráticos e em sintonia com o respeito aos condôminos
usuários, ainda que locatários.
O certo é que, não havendo uma solução negociada e aceita na assembléia de condôminos, todos os condôminos poderão ocupar as vagas que estiverem disponíveis a cada momento da saída e entrada na garagem. É que, se todos têm direitos comuns sobre o uso do bem imóvel, e este não é capaz de abrigar a todos, aquele que chegar primeiro, a cada dia, poderá ocupar o espaço disponível.