Legislação – Nº Lei 4.591/1964
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Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações
imobiliárias. DO CONDOMÍNIO Art. 1º. As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou
mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser
alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá,
cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei. § 1º. Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica
ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. § 2º. A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração
ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. Art. 2º. Cada unidade com saída para a via pública, diretamente
ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua
destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das
restrições que se lhe imponham. § 1º. O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a
isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será
tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições
que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será
vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe
ser atribuída fração ideal específica de terreno. § 2º. O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser
transferido a outro condômino, independentemente da alienação da
unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas
ao condomínio. § 3º. Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações
ideais de terreno específicas. Art. 3º. O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto
de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes
externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que
sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares
de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio
de todos, e serão insuscetiveis de divisão ou de alienação destacada
da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização
exclusiva por qualquer condômino (VETADO). Art. 4º. A alienação de cada unidade, a transferência de
direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos
reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (VETADO). Parágrafo único. A alienação ou transferência de direitos de
que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações
do alienante para com o respectivo condomínio. Art. 5º. O condomínio por meação de parede, soalhos e tetos das
unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que
lhe for aplicável. Art. 6º. Sem prejuízo do disposto nesta lei, regular-se-á pelas
disposições de direito comum o condomínio por cota ideal de mais de uma
pessoa sobre a mesma unidade autônoma. Art. 7º. O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por
ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no
registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada
unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal
sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se
a descrição interna da unidade. Art. 8º. Quando, em terreno onde não houver edificação, o
proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o
promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação,
observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em
casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno
ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de
utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a
fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá
às unidades. b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios
de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada
pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização
exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração
ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponderá a cada uma
das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão
ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos
de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem
comum para as vias públicas ou para as unidades entre si. DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO Art. 9º. Os proprietários, promitentes compradores, cessionários
ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de
unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção
ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção de condomínio,
e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia,
aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações. § 1º. Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis,
bem como a averbação das suas eventuais alterações. § 2º. Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários
de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários,
atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção que reúna as
assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das
frações ideais que compõem o condomínio. § 3º. Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a
convenção deverá conter: a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos
para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; i) o quorum para os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para constituição de fundo de
reserva; l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; m) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno,
quando não incluídos na própria convenção. § 4º. No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art.
8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de
propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo
estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do
terreno, inclusive as edificadas. Art. 10. É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada; II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou
cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III - destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio,
ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à
segurança dos demais condôminos; IV - embaraçar o uso das partes comuns. § 1º. O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa
prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser
compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico,
com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do
transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado. § 2º. O proprietário ou titular de direito à aquisição de
unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se
obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Art. 11. Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será
tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino,
diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais,
estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos. DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,
recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe
couber em rateio. § 1º. Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação
da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada
unidade. § 2º. Cabe ao síndico arrecadar as contribuições,
competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas
atrasadas. § 3º. O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo
fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e
multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a
convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária
levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período
igual ou superior a seis meses. § 4º. As obras que interessarem à estrutura integral da edificação
ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o
concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à
aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia
geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa,
com aprovação da assembléia. § 5º. A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em
caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos. DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA Art. 13. Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de
edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades
autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause
destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas
ordinárias do condomínio. Parágrafo único. O seguro de que trata este artigo será
obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data de concessão
do "habite-se", sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa
mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente
pela municipalidade. Art. 14. Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de
dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em
assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda
do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade
mais uma das frações ideais do respectivo terreno. § 1º. Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia,
ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino
a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os
condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo
de sua unidade. § 2º. Aprovada, a reconstrução será feita, guardados,
obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição
interna. § 3º. Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá
ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria
poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial,
feita em vistoria. Art. 15. Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente,
à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da
minoria. § 1º. Como condição para o exercício da ação prevista neste
artigo, como a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição
do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação,
prevalecendo as de eventual desempatador. § 2º. Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o
juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a
minoria poderá levantar as importâncias depositadas; o oficial de
registro de imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a
adjudicação foi resultante de medida liminar. § 3º. Feito o depósito, será expedido o mandado de citação,
com o prazo de dez dias para a contestação. § 4º. Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o
pedido. § 5º. Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário. § 6º. Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita
na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a
respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês,
desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido,
com os juros da mora a contar da citação. § 7º. Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título
definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no registro de imóveis. § 8º. A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução
de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a
cujo pagamento se recusar a minoria. Art. 16. Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da
edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução
ou reparos nas partes danificadas. Art. 17. Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços)
do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80%
(oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a
demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos
urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do
edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou
insalubridade. § 1º. A minoria não fica obrigado a contribuir para as obras, mas
assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes,
me-diante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art.
15. § 2º. Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades
habitacio-nais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em
relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos,
pelo quorum mímino de votos que representem 2/3 (dois terços) das
unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por
cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação
total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no art.
15, e seus parágrafos, desta lei. § 3º. Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor
atribuído à cota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço
efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério
desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área
útil de construção. Art. 18. A aquisição parcial de uma edificação, ou de um
conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação,
importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às
disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do
regulamento interno. UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com
exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e
interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e
poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou
incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço
ao bom uso das mesmas partes por todos. Art. 20. Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título,
todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. Art. 21. A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção
sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no
regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal
que, no caso, couber. Parágrafo único. Compete ao síndico a iniciativa do processo e a
cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio e, em
caso de omitir-se ele, a qualquer condômino. DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Art. 22. Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico
do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a
reeleição. § 1º. Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou
fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites
das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto
de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança,
bem como aos serviços que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o
regimento interno; d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no
regimento interno; e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem
como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; f) prestar contas à assembléia dos condôminos; g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais
necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao
condomínio. § 2º. As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas
de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante
aprovação da assembléia geral dos condôminos. § 3º. A convenção poderá estipular que dos atos do síndico
caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado. § 4º. Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou
jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma
assembléia que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente. § 5º. O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as
condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de
dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral
especialmente convocada. § 6º. A convenção poderá prever a eleição de subsíndicos,
definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá
exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Art. 23. Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho
consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão
exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Parágrafo único. Funcionará o conselho como órgão consultivo do
síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito
ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.
DA ASSEMBLÉIA GERAL Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos
condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à
qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia,
aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio,
com-preendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações,
manutenção de seus serviços e correlatas. § 1º. As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo
quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos. § 2º. O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia,
comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no
tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a
arrecadação, tudo na forma que a convenção previr. § 3º. Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às
frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da convenção. § 4º. Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas
extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador
a ela não compareça. Art. 25. Ressalvado o disposto no § 3º do art. 22, poderá haver
assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos
que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o
exigirem os interesses gerais. Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da convenção, esta
só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto
mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais. Art. 26. VETADO. Art. 27. Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados. |
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