AÇÃO DE COBRANÇA - QUOTAS CONDOMINIAIS - ATRASO - LEGITIMIDADE
PASSIVA AD CAUSAM - A ação de que dispõe o condomínio para buscar
haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta, em princípio,
contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário-comprador,
cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação à qual
exista débito em aberto. Calcada na prova a decisão das instâncias
ordinárias, é de desacolher-se o apelo especial. (STJ - REsp
30.117-1 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 11.09.95)
AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL - CONDOMÍNIO -
FURTO DE VEÍCULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIFÍCIO - I. Consolidada na
jurisprudência do STJ a orientação segundo a qual o condomínio de
apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino,
sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância. II. O depositário
é obrigado a ter na guarda e conservação da coisa depositada o cuidado
e diligência que costuma ter com o que lhe pertence (art. 1.266, 1ª
parte, Código Civil). Se ela se danifica ou é furtada, responde aquele
pelos prejuízos causados ao depositante, por ter agido com culpa in
vigilando. (STJ - REsp 26.458-7 - SP - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 03.11.92)
ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA E CONDOMÍNIO - INDENIZAÇÃO DE CONDÔMINO
- CELEBRAÇÃO DE ACORDO - QUORUM - CONVENÇÃO - SÚMULA Nº 05/STJ - 1.
A Lei n. 4.591, de 16.12.64, deixa a cargo da convenção do condomínio
estabelecer a forma de convocação das assembléias gerais e o quorum mínimo
para os diversos tipos de votação, inclusive com relação à indenização
a que tenha direito algum condômino. 2. Interpretação de cláusula
condominial não dá ensejo a interposição de recurso especial (Súmula
05/STJ). 3. A divergência jurisprudencial não foi comprovada. (STJ - REsp
52.634-5 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito - DJU 30.09.96)
CITAÇÃO - CONDOMÍNIO - REPRESENTAÇÃO - A consolidação, num só
titular, da propriedade de todas as unidades imobiliárias não extingue,
por si só, o condomínio instituído na forma da Lei nº 4.591, de 1964. (STJ - REsp
11.466-0 - SP - 2ª T. - Rel. Min. Ari Pargendler - DJU 01.04.96)
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COTAS CONDOMINIAIS - COBRANÇA -
TITULARIDADE DO COMPRADOR DO IMÓVEL PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO DA
DEMANDA - A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador
da unidade adquirida em condomínio, sendo irrelevante o fato da escritura
de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis. (STJ - REsp
40.263-8 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 12.09.94)
CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS -
GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS - Não se insere
entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação
de área de uso comum do edifício, suscetível, além do mais, de causar
embaraços à regular utilização do local por outros condôminos. (STJ - REsp 33.853-4 - SP - 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 05.09.94)
CONDOMÍNIO - ALTERAÇÃO DE COISA COMUM - QUORUM NECESSÁRIO PARA A
DELIBERAÇÃO - Não se cuidando de modificação que importe em
transformação da substância ou destino da coisa, prescindível é o
consenso unânime dos condôminos. Inteligência do art. 628 do Código
Civil. (STJ - REsp 3.234
- RJ - 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 22.10.90)
CONDOMÍNIO - ANIMAL EM APARTAMENTO - VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO - AÇÃO
DE NATUREZA COMINATÓRIA - FETICHISMO LEGAL - RECURSO INACOLHIDO - I.
Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanência de animais em
apartamento reclama distinções, a saber: a) se a convenção de condomínio
é omissa a respeito; b) se a convenção é expressa, proibindo a guarda
de animais de qualquer espécie; c) se a convenção é expressa, vedando
a permanência de animais que causam incômodo aos condôminos. II. Na
segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior reflexão, deve-se
desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa
injuria, ficando a solução do litígio na dependência da prova das
peculiaridades de cada caso. (STJ - REsp
12.166-0 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU 04.05.92)
CONDOMÍNIO - ASSEMBLÉIA GERAL - IMPOSIÇÃO DE MULTA PELA MANUTENÇÃO
DE ANIMAL EM UNIDADE AUTÔNOMA - NULIDADE DA DELIBERAÇÃO - CONVENÇÃO E
REGIMENTO INTERNO - I. Ao condômino assiste legitimidade para postular em
Juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembléia geral, que
contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio. II.
A exegese conferida pelas instâncias ordinárias a referidas normas
internas não se mostra passível de análise em sede de recurso especial
(enunciado nº 5 da Súmula/STJ). III. Fixado, com base na interpretação
levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco à
segurança e saúde dos condôminos é que não podem ser mantidos nos
apartamentos, descabe, na instância extraordinária, rever conclusão,
lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanência do pequeno cão.
(STJ - REsp 10.250-0 - RS - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU
26.04.93)
CONDOMÍNIO - COBRANÇA - ESTABELECIMENTO COMERCIAL (CINEMA) - ANDAR
TÉRREO - CONVENÇÃO - ALTERAÇÃO - RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO - Tem
responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quem sendo condômino,
embora não participando da assembléia que determinou a alteração da
anterior Convenção, não tomou qualquer providência para desconstituir
a decisão condominial, contra qual se insurge em momento impróprio.
Estabelecimento comercial, no caso cinema, poderia ser uma loja, como tem
sido decidido, deve cumprir aquilo que está estabelecido na Convenção.
A alegação de que está no andar térreo e não se beneficia de muitos
serviços do condomínio, não pode ser oposta, contra a previsão
condominial, votada e aprovada pela assembléia de condôminos, conforme
previsão legal, art. 9°,da lei 4.591/64. (TARS - AC
197004724 - 5ª C. Cív. - Rel. Juiz Silvestre Jasson Ayres Torres - J. 26.06.97)
CONDOMÍNIO - COBRANÇA DE CUSTOS DE OBRA - DEFESA CENTRADA NA
NULIDADE DA ASSEMBLÉIA QUE DELIBEROU A RESPEITO - MULTA - JUROS MORATÓRIOS
- Argüição de nulidade da assembléia. A decisão da assembléia
condominial é eficaz em relação a todos os condôminos, mesmo quando
padece de algum vício. Exegese do art. 24, § 1°, da Lei 4.591/64.
Assim, tendo caráter compulsório imediato, não pode o condômino
invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança, porquanto
vigora o principio solve et repete. Tal matéria só será possível ser
argüida em demanda própria. Jurisprudência uniforme a respeito. Multa -
Percentual - O percentual da multa, devida pelo condômino inadimplente em
suas obrigações, é definido pela respectiva Convenção, respeitado o
limite de 20%. Exegese do art. 12 e § 3° da Lei 4.591/64.
Inaplicabilidade do art. 52, § 1°, da Lei 8.078/90 (CDC), na redação
dada pela Lei 9.298, de 01.08.96 (Lei da Multa de 2%), por ser exclusivo
ao fornecimento de produto ou serviço que envolva outorga de crédito ou
concessão de financiamento ao consumidor. Juros Moratórios - Taxa - Os
juros moratórios legais são de 1 % ao mês (Lei 4.591/91, caput). (TARS - AC 197077183 - 6ª C. Cív. - Rel. Juiz Irineu Mariani - J. 14.08.97)
CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO - FALTA DE REGISTRO - Regularmente
aprovada, a convenção do condomínio é de observância obrigatória, não
só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade, como prevê
expressamente o § 2º do art. 9º da Lei nº 4.591/64. A falta de
registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições. (STJ - REsp 36.815-4 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 25.10.93)
CONDOMÍNIO - DÉBITO - RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO - Os condôminos,
ainda no condomínio por unidades autônomas, são responsáveis pelos
pagamentos dos débitos daquele, consoante lhes couber por rateio, na
proporção das respectivas frações ideais do terreno. (STJ - REsp
45.682-7 - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo
Ribeiro - DJU 03.06.96)
CONDOMÍNIO - DEMOLIÇÃO DE OBRAS REALIZADAS EM ÁREAS COMUNS - LEGÍTIMO
INTERESSE MORAL E MATERIAL - Falta interesse moral, para a propositura da
ação, ao condômino que há cerca de 20 anos secretariou a assembléia
geral extraordinária autorizadora da obra, na qual contribuiu com o seu
voto para a alteração feita. Ausência, ademais, de prejuízo aos
autores e outros condôminos. Fundamento exposto pela decisão recorrida,
por si só suficiente, que não foi impugnado de modo idôneo pelos
recorrentes. Súmula nº 283-STF.Em sede de recurso especial não se
reexamina matéria probatória (Súmula nº 07-STJ). (STJ - REsp 38.307-2 - RJ 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 21.08.95)
CONDOMÍNIO - DESPESAS - COBRANÇA - PROCEDIMENTO SUMÁRIO -
INAPLICABILIDADE - AÇÃO DE EXECUÇÃO - CPC, ART. 585, IV - LEI Nº
4.591/64, ART. 12, § 2º - CONDOMÍNIO - DESPESAS - COBRANÇA - VIA
EXECUTIVA - I. O procedimento sumário - art. 275, II, do CPC, não se
aplica à cobrança de despesas condominiais, cujos valores tenham sido
estabelecidos e aprovados em convenção, pois, nesta hipótese, o caso é
de ação de execução, ex vi, do art. 585, IV, do CPC e 12, § 2º, da
Lei nº 4.591/64. (STJ - REsp
43.318-0 - MG - 3ª T. - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 26.02.96)
CONDOMÍNIO - DESPESAS ORDINÁRIAS - CORREÇÃO MONETÁRIA -
PARCELAS VINCENDAS - Havendo nos autos elementos suficientes sobre a
regularidade da cobrança de despesas "ordinárias, corriqueiras e
essenciais do condomínio", não há ilegalidade no acórdão que
julga procedente a ação de cobrança contra devedor que, na contestação,
"não faz impugnação séria, especificada, quanto aos valores
cobrados". A correção do débito deve ser desde o vencimento das
prestações, para evitar o enriquecimento do devedor inadimplente. Na
condenação, devem ser incluídas as parcelas vincendas (art. 290 do
CPC). (STJ - REsp 81.241-0 - SP - 4ª T. - Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar - DJU 13.05.96)
CONDOMÍNIO - FURTO DE BENS DE CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO CONDOMINIAL
- CLÁUSULA EXPRESSA - Somente cláusula expressa na convenção
condominial, tocante à guarda e vigilância de coisas dos condôminos, em
espaços comuns, pode imputar ao condomínio a responsabilidade por furto
daqueles bens ou dano. (STJ - REsp
32.828-0 - SP - Rel. Min. Cláudio
Santos - DJU 23.08.93)
CONDOMÍNIO - FURTO DE VEÍCULO - Licitude do que convencionaram os
condôminos, estabelecendo não se responsabilizar civilmente o condomínio
por danos sofridos pelos veículos guardados na garagem. (STJ - REsp
73.820-0 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 19.08.96)
CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO - MUDANÇA NA DESTINAÇÃO
DAS UNIDADES AUTÔNOMAS - "QUORUM" EXIGIDO - TERMO INICIAL DA
PENA PECUNIÁRIA - 1. Admitido que seja o acolhimento de fato
superveniente (CPC, art. 462), como tal não se caracteriza a assembléia
que, aprovando a mudança por dezessete votos, não atingiu o
"quorum" de dois terços, imposto pelo art. 25, parágrafo único,
da Lei nº 4.591/64, aplicável pela omissão parcial da convenção. De
qualquer sorte, mudança deste teor exige a unanimidade dos condôminos, a
teor dos arts. 10 e 53, IV,da Lei n° 4.591/64. Embora possa o juiz, a
teor da novel redação do art. 644, "caput", do CPC, fixar o
termo inicial da pena pecuniária, a melhor solução, no caso, e aquele
determina sua fluência a partir do término do prazo de cumprimento,
previsto no art. 632 do CPC. 2. Embargos parcialmente acolhidos. (TJRS -
EI 593.118.318 - 2º G. C. Civ. - Rel. Des. Araken de Assis - J. 11.08.95)
CONDOMÍNIO - PERMISSÃO DE USO DA ÁREA CONCERNENTE AO TELHADO -
TRANSAÇÃO ENTRE O CONDOMÍNIO E OS PROPRIETÁRIOS DAS UNIDADES
RESIDENCIAIS LOCALIZADAS NOS ÚLTIMOS ANDARES DOS EDIFÍCIOS - UTILIZAÇÃO
EXCLUSIVA DE CONDÔMINO - ART. 3º DA LEI Nº 4.591, DE 16.12.64 - Havendo
o Condomínio transacionado com os Condôminos moradores dos últimos
andares dos blocos, de modo a permitir-lhes o uso da área correspondente
ao telhado mediante condições, dentre elas a de promoverem as obras
necessárias no local sem qualquer ônus para o conjunto condominial, não
há falar em contrariedade ao art. 3º da Lei nº 4.591/64, mesmo porque
dentre as condições estabelecidas se inserira a de livre acesso de
representantes do Condomínio àquela área, quando necessário à sua
atividade regular operacional. Ausência, ademais, de embaraço ou incômodo
aos demais condôminos demolição que também não beneficia a quem quer
que seja. (STJ - REsp 21.434-1 - RJ - 4ª T. - Rel. Min. Barros Monteiro - DJU 29.05.95)
CONDOMÍNIO - PRÉDIO DE APARTAMENTOS - UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM
- INDENIZAÇÃO - Se, a despeito de irregular, o desfazimento da obra, tal
como assentada nas instâncias ordinárias, mediante o exame soberano da
prova, viria em detrimento dos próprios condôminos, na medida em que
prejudicaria sobremaneira a harmonia arquitetônica do térreo, afigura-se
escorreita a solução de acolher o pedido de indenização pela utilização
exclusiva de área comum, não implicando negativa de vigência a
dispositivos da Lei 4.591/64. (STJ - REsp
42.080-6 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 30.05.94)
CONDOMÍNIO - VAGA DE GARAGEM - FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E MATRÍCULA
PRÓPRIA - UNIDADE AUTÔNOMA - REIVINDICAÇÃO PELO PROPRIETÁRIO - I. A
vaga em garagem, com fração ideal do terreno, matrícula individual e
designação numérica própria, tendo sua área, localização e
confrontações convenientemente descritas, sendo possível, ainda, o
estabelecimento de algum tipo de divisão, constitui unidade autônoma, à
qual têm aplicação os princípios que vigoram para os titulares de
apartamentos, lojas e salas em edifícios coletivos. II. Tendo o pedido
cunho reivindicatório, é inoponível o fato simples da posse em face do
direito de propriedade, salvo exceção de usucapião, de que não se
cogitou na espécie. (STJ - REsp 37.928-8 - SP - 4ª T. - Rel. Min. Sálvio de Figueiredo - DJU
15.08.94)
CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO (LEI Nº 4.591/64) - OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR PARA COM O ADQUIRENTE - MULTA - O incorporador só se acha
habilitado a negociar sobre unidades autônomas uma vez registrados os
documentos pertinentes (art. 32). À falta do registro, os contratos
firmados com o adquirente deixam de ter validade, daí a correta incidência
da multa prevista no § 5º do art. 35. (STJ - REsp 57.788-8 - DF - 3ª T. - Rel. Min. Waldemar Zveiter - DJU 16.10.95)
CONDOMÍNIO EDILÍCIO - ALTERAÇÃO DA PROPRIEDADE COMUM - PROVA
PERICIAL - Segundo o acórdão local, "A prova pericial concluiu que
tais obras não traziam qualquer prejuízo à fachada do edifício".
Questão de fato não reexaminável pelo STJ. "A pretensão de
simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula nº
7). (STJ - REsp
47.501-0 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Nilson Naves - DJU 05.08.96)
CONDOMÍNIO EDILÍCIO - VAGA DE GARAGEM - "Não pode o condômino,
sem direito algum sobre vaga demarcada, usurpar o direito de outro que tem
permissão de uso, por si e seus antecessores, desde 1956". Caso em
que não houve ofensa ao art. 267-VI do Cód. de Pr. Civil. (STJ -
REsp 56.944-0 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Nilson
Naves - DJU 19.08.96)
CONDOMÍNIO HABITACIONAL - ATOS DE EMPREGADOS - RESPONSABILIDADE DO
CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO - CLÁUSULA DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE -
INCIDÊNCIA - Responsabilidade do condomínio em edifícios, pelos atos de
seus prepostos. Cláusula da convenção, de isenção de
responsabilidade. Validade, em princípio. Os empregados não são
prepostos apenas do Condomínio, mas sim igualmente de todos e de cada um
dos condôminos, ante a peculiar natureza associativa dos condomínios
habitacionais. Lei nº 4.591/64. As cláusulas de não responsabilidade do
Condomínio perante os condôminos, ou as deficiências na guarda e vigilância
do prédio e dos veículos estacionados em suas dependências, estão
vinculadas às deliberações regularmente adotadas na convenção, e/ou
às conveniências e às disponibilidades dos condôminos em contribuir
para as despesas e encargos comuns. Cláusula de isenção de
responsabilidade, para quando os condôminos aceitam confiar a guarda de
suas chaves aos porteiros do prédio, a fim de evitar o incômodo de
pessoalmente movimentar seus veículos. Porteiro que se apodera de um
carro, sai a passeio e o destrói em acidente. Incidência da cláusula.
Lei nº 4.591/63, artigo 9º, §§ 2º e 3º, c e d. (STJ - REsp 26.852-0
- RJ - 4ª T. - Rel. Min. Athos Carneiro - DJU 08.03.93)
CONDOMÍNIO HORIZONTAL - VILA DE CASAS - RUA PARTICULAR - LEI Nº
4.591/64, ART. 8º - Conjunto de casas de vila, com acesso por rua
particular, pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio
horizontal, com aplicação do art. 8º da Lei nº 4.591/64. Precedentes.
(STJ - REsp 40.774-5 - RJ - 3ª T. - Rel. Min. Costa Leite - DJU 20.03.95)
CONDÔMINOS - REPRESENTAÇÃO PELO CONDOMÍNIO, POR MEIO DO SÍNDICO
- Demanda visando a reparação de vícios na construção de que
resultaram danos nas partes comuns e nas unidades autônomas. Legitimidade
do condomínio para pleitear indenização por uns e outros. Interpretação
da expressão "interesses comuns" contida no artigo 22, § 1º,
a, da Lei nº 4.591/64. (STJ - REsp 63.941-7 - SP - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 26.08.96).
CONDOMÍNIO FECHADO - PRAIA - ACESSO PROIBIDO MEDIANTE COLOCAÇÃO DE CANCELAS - BEM PÚBLICO - USO COMUM DO POVO - LIVRE ACESSO - REMOÇÃO DETERMINADA - EMBARGOS À EXECUÇÃO IMPROCEDENTES - As praias são bens públicos de uso comum de todos, não se podendo tolerar a criação de loteamento fechado, com o fito de torná-las privilégios de poucos. CF, art. 5º, XV. (TJSP - AC 210.012-1 - 7ª C Férias G - Rel. Des. Rebouças de Carvalho - J. 29.04.94) (RJTJESP 159/13)