A Assembléia Geral Ordinária é obrigatória, por ficção da lei.
É destinada à prestação de contas do síndico, relativamente ao exercício
anterior, à apresentação da previsão orçamentária para o exercício
seguinte, entre outras matérias que constarem da "ordem do
dia". A deliberação prevalecerá, salvo disposição diferente na
convenção, conforme decidir a maioria dos condôminos presentes.
Quando tratar-se de assembléia que está deliberando sobre despesas
ordinárias, se estiver ausente o proprietário, neste item, o locatário
poderá votar. Esta faculdade outorgada ao locatário teve origem na lei
do inquilinato.
A Assembléia Geral Extraordinária é destinada ao exame e deliberação
de temas extraordinários, que derivam de situação especial, portanto não
oportunos ou impróprios para deliberação em assembléia ordinária.
A Assembléia Geral Ordinária se realiza conforme previsão e
finalidade inserida na Convenção de Condomínio. Já a Assembléia Geral
Extraordinária se realiza em razão de fato relevante, mediante convocação
do síndico ou por convocação de condôminos que representem ¼ (um
quarto), do condomínio.
O quorum para instalação e deliberação nas assembléias,
qualquer delas, será aquele previsto na convenção, contudo, se a convenção
for omissa, as assembléias se instalarão com os condôminos presentes e
as matérias constantes da "ordem do dia" poderão ser aprovadas
pela maioria simples de votos, salvo nas situações em que a lei exige
quorum qualificado, por exemplo, para alteração da convenção, para
destituição do síndico, etc.
As decisões da assembléia, quando precedida de todos os requisitos
na convocação e instalação, obriga a todos os condôminos, presentes
ou não, exemplo: prestação de contas, mesmo que esteja errada; aprovação
de reforma, mesmo que não seja necessária; perdão de multas, mesmo
quando claramente devidas, etc.
Na hipótese da prestação de contas ser aprovada em assembléia
somente seria possível exigir-se outra, ainda assim apenas pela via
judicial, se algum dos condôminos provar a existência de:
a) fraude nas contas;
b) nulidade da assembléia por falta de quorum;
c) participação de terceiros - não condômino - na votação cujo
voto tenha o poder de alterar o resultado;
d) falta de convocação para o assunto discutido;
e) falta de atendimentos dos requisitos de prazos para convocação
etc.
Quando o síndico não convocar a assembléia que deva ser
realizada, os próprios condôminos poderão fazê-lo mediante
requerimento com a assinatura de condôminos que representem ¼ (um
quarto) do condomínio, mas, deverão ser observados todos os outros
requisitos para a instalação da assembléia, inclusive com obediência
à forma e prazos para convocação que a convenção estabelecer ou, se
omissa, conforme dispuser a lei.
Uma vez instalada a assembléia o quorum a ser obedecido será o da
convenção.
Se a Convenção for omissa valerá a maioria simples dos votos de
condôminos presentes, considerados os pesos de suas respectivas frações
ideais.
Se a assembléia não se reunir nos 15 dias após o pedido de convocação, por qualquer motivo, o juiz, mediante pedido da parte interessada, decidirá a respeito.