No Condomínio especial são encontradas algumas formas de direitos
especiais, passíveis de criação pela Convenção de Condomínio, que
merecem estudo mais apurado. As áreas privativas de uma determinada
unidade autônoma é um direito criado, nascido do pacto entre condôminos,
e que implica em renúncia dos demais condôminos sobre aqueles direitos.
Em primeiro lugar deve-se destacar que fora das unidades autônomas
todas as demais áreas do prédio em condomínio pertencem à todos os
condôminos. Entretanto este direito de propriedade pode ser fracionado.
Assim, um condômino pode ser co-proprietário de uma determinada área e
não ter o direito de utilizá-la, é a hipótese das áreas comuns sobre
as quais é estabelecido um direito de uso exclusivo aderente a uma
unidade autônoma.
Em alguns casos o direito de uso privativo se impõe, por exemplo
nas unidades térreas, pois, se a unidade autônoma não mantiver o
direito de uso privativo das áreas adjacentes poderá perder sua
privacidade e segurança, em razão da sua proximidade com as áreas de
uso comum, da devassabilidade, e do risco de acesso público.
Em outras situações o direito de uso privativo de uma determinada
área é fator de utilidade e de valor econômico. As coberturas das
edificações, pela sua própria natureza, são áreas comuns e que
deveriam se constituir em um espaço aberto e útil a todos os condôminos.
Entretanto, com o objetivo de valorizar e, por consequencia, obter
mais lucro, os incorporadores estabelecem nas minutas das convenções,
que são registradas juntamente com as incorporações, que a unidade do
último pavimento terá também direito de uso privativo da cobertura.
Nesta hipótese, quando o condômino dos demais pavimentos adquire
sua unidade, já estará renunciando automaticamente ao direito de uso da
cobertura, vez que terá aderido a uma convenção de condomínio já
estabelecida.
Mas, importa observar que os condôminos que têm direito de uso
exclusivo da cobertura não poderão construir naquele espaço, salvo se a
convenção também o permitir e se houver previsão estrutural para
suportar os acréscimos de peso, de energia elétrica, de fornecimento de
água, escoamento pluvial e de esgoto, etc. E mais, sem alterar a fachada
do prédio.
Na maioria dos casos também não pode ser construído na área
privativa das coberturas porque o limite de área útil construída,
permitido pela municipalidade, já foi esgotado pela incorporação e os
eventuais acréscimos serão clandestinos.
Assim, sendo ilegal a construção nas áreas de uso privativo poderá
o síndico, bem como qualquer dos condôminos individualmente, embargar a
construção pela via judicial.
Nos casos em que a construção já estiver pronta, o síndico e ou qualquer dos condôminos, poderão buscar, pela via judicial, a demolição das construções ilegais, bem como a indenização pelos danos decorrentes.